Hva er en forhåndstakst?

En forhåndstakst er en takstrapport som utarbeides i forbindelse med å finne fremtidig verdi av planlagte tiltak.

fremved det er behov for å vite en fremtidig verdi i dagens marked.

Å sette verdi i dagens marked, betyr forhåndstaksten tar at den fremtidige markedsverdien for det planlagte tiltaket, beregnes og vurderes ut fra at tiloppført, men at det er dagens markedspris forhåndstaksten på et bestemt tidspunkt, ut fra to byggtekniske verdi og dagens svingninger i boligmarkedet, samt andre generelle økonomiske variabler som har betydning for markedsverdien i forhåndstakst, som for eksempel boliglånsrente og fremtidsutsikter i boligmarkedet.

Forhåndstakstene blir som oftest brukt i forbindelse med nye byggeprosjekt, der det er behov for byggelån. Mange banker krever at det skal gjennomføres en forhåndstakst, før det er aktuelt for banken å innfri et byggelån.

I noen tilfeller krever også bankene flere forhåndstakster i det samme prosjektet, én før prosjektet har startet og én lengre ut i byggeprosjektet.

Det kan også være at banken krever at det skal gjennomføres byggelånsoppfølging, for å sikre at bankens verdier ikke går tapt.

slik at det planlagte prosjektet kan for å kunne gjennomføre og realisere et planlagt byggeprosjekt, som for eksemplet et nybygg på en utskilt tomt, tilbygg eller påbygg til et eksisterende byggverk.

Når brukes forhåndstakster?

Forhåndstakster blir brukt som dokumentasjon ovenfor banker, i tilfeller det søkes om finansiering, for å få gjennomført det planlagte tiltaket. Hvor mye dokumentasjon banken krever for å innfri byggelån eller deler av byggelån, vil variere ut fra bankens egne rutiner, lånetakers egenkapital og prosjektets risiko. For flere planlagte tiltak vil det være tilstrekkelig med én forhåndstakst før byggeprosjektet starter, men det kan også være at banken krever at det gjennomføres en ny forhåndstakst etter at det har blitt tilført verdi i prosjektet. Som for eksempel etter at grunnarbeid, rør og bygnings fundament er ført opp.

Banken kan også kreve at det gjennomføres byggelånsoppfølging, ved oppføring av det planlagte tiltaket.

Forhåndstakster for bolig og eiendom kan brukes til planlagte tiltak, som blant annet:

fradeling av tomt eller flere tomter
seksjonering av eiendom
tilbygg til en eksisterende bygning
påbygg til en eksisterende bygning
oppføring av nybygg på en eksisterende tomt.

Forhåndstakst av et nybygg

Av de forskjellige type byggverk og bygninger, er det nybygg det oftest ønskes å gjennomført en forhåndstakst av. Oppføring av et nybygg er enten en helt ny bolig, på en tomt som ikke har blitt utnyttet, eller at det eksisterer allerede en annen bygning på tomten, men at denne skal rives, til fordel for den nye.

Forhåndstakst av et tilbygg eller påbygg

Forhåndstakst av tilbygg og eller et påbygg, brukes der det er planlagt et tiltak utenpå en eksisterende bygning, og banken krever dokumentasjon for hva den økte markedsverdien for de planlagte tiltakene vil være.

Tilbygg er et byggverk som føres opp på siden av en eksisterende bygning.

Påbygge er et byggverk som føres opp over en eksisterende bygning.

Byggekostnad vs markedsverdi

Det er viktig å skille mellom markedsverdi og byggekostnader. Byggekostnader er prisen for å føre opp det planlagte tiltaket, mens markedsverdien er prisen en kan regne med å få, etter at det planlagte tiltaket er ferdig oppført.

Beliggenheten for det planlagte tiltaket vil i stor grad avgjøre forskjellen mellom byggekostnader og markedsverdi, og det er også denne forskjellen bankene er interessert å få dokumentert gjennom forhåndstakster.

Gjennomføring av forhåndstakst

I tilfeller der det ønskes utarbeidelse av en forhåndstakst, der kunden ikke er registrert som eier (hjemmelshaver), må det innhentes samtykke fra eier om at en forhåndstakst, kan gjennomføres, og gjelder for alle forhåndstakster uavhengig av omfang.

Forhåndstakst -
Takst for fremtidig verdi

En forhåndstakst er takstrapporten som brukes når en skal finne fremtidig verdi, for et planlagt tiltak, som for eksempel oppføring av nybygg, eller et tilbygg/påbygg til en eksisterende bygning. Forhåndstakster utarbeides hovedsakelig i Asker og Bærum.