Hjelp av takstmann ved overtakelse av ny bolig
Overtakelse av ny bolig | Overtakelsesforretning er tidspunktet da kjøper overtar boligen fra selger, og garanti og reklamasjonstider starter.
Hjelp ved overtakelse av bolig, er en takseringstjeneste av takstmann | takstingeniør, som skal bidra til å hjelpe kjøper med at boligen fremstår i henhold til avtale og byggtekniske krav | byggtenisk forskrift TEK 17, på overtakelsestidspunktet.
Pris overtakelse av ny bolig | overtakelsesforretning
Prisen for overtakelse har minstepris på 5500 kr, og vil variere ut ifra størrelsen på boligen og mengden av dokumentasjon som er mottatt. Avstand til bolig, bompenger og parkering kommer i tillegg.
Viser det seg at boligen ikke er i henhold til avtale eller byggtekniske krav, kan det på oppdrag fra kjøper bestilles en raklamasjonsrapport. Et reklamasjon på kjøp av ny bolig blir da et nytt oppdrag.
Ler mer om reklamasjon på kjøp og reklamasjonsrapporter.
Overtakelsesforretning
Hva er en overtakelsesforretning | overtakelse av ny bolig?
En Overtakelsesforretning | Overtakelse av ny bolig er det tidspunktet en bolig, som ble kjøpt før oppføring, skifter eier fra selger til kjøper. Ved dette tidspunktet starter også garantitider og reklamasjonsfrister. Selger | entreprenør vil ha betaling | sluttoppgjør, og eventuell dagmulkt blir stoppet.
Boliger som er ferdig oppført, kan selges etter avhendingslova | Lov om avhending av fast eiendom.
Når en kunde ønsker hjelp til å bistå ved overtakelse av bolig, er det viktig at kunden faktisk er klar over hvilket lovverk kjøpekontrakten legger til grunn for kjøpet av bolig. Enten det er bustadoppføringslova eller avhendingslova. Det er bustadoppføringslova som omtaler overtakelse og overtakelsesforretning. Å kjøpe er ferdig bolig etter avhendingslova, gir ikke de samme rettighetene som et boligkjøp etter bustadoppføringslova.
Bustadoppføringslova |
Overtaking og overtakingsforretning
Bustadoppføringslova benyttes der en bolig er kjøpt før eller under oppføring. Loven gjelder mellom en forbruker og en entreprenør. Loven gjelder ikke for to profesjonelle parter. I disse tilfellene er det Norsk standarder hos Standard Norge som er gjeldene.
Overtakelse | overtakelsesforretning eller overtaking og overtakingsforretning, som det heter seg i bustadoppføringslova | Lov om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad m.m, siden loven er en av de lovene som er skrevet på nynorsk, omtales blant annet i § 14. Overtaking og § 15. Overtakingsforretning.
§ 14. Overtakelse handler om:
-
At boligen skifter eier,
-
reklamsjonsfristene starter,
-
eventuell dagmulkt stanser
-
og entreprenør får sluttoppgjør.
§ 15. Overtakelsesforretning omtaler blant annet:
-
At forbrukeren skal ha minimum 7 dagers varsel før overtakelsesforretningen kan finne sted.
Les mer om tolkningsuttalelse hos Regjeringen.no på spørsmål fra Norges Eiendomsmeglerforbund, som omhandler at 7 dagers frist gjelder for hver innkalling og dagmulkt etter § 18. -
At mangler som forbruker burde ha oppdaget, må reklameres på innen rimelig tid.
§ 30. Reklamasjon omtaler en del viktig punkt, om boligen ikke er i henhold til avtalen eller byggtekniske krav.
For å dokumentere at boligen ikke tilfredsstiller byggtekniske krav/TEK 17 og påregnelig tilstand ut i fra avtale, kan det skrives en Reklamasjonsrapport | reklamasjonstakst, etter at overtakelsen er gjennomført. Les mer om Reklamasjon på kjøp av ny bolig.
Overnevnte punkter er kun ment som informasjon, da lovverk ikke er noe takstingeniør | takstmann skal vurdere. Dette er det advokater som skal ta seg av.
Bistand av takstmann | takstingeniør ved overtakelse av ny bolig
Takstmann Per Ole Bjørnstad bidrar med bistand ved overtakelse av ny bolig | overtakelsesforretning.
Les mer Om Certus Takst AS.
Er det forhold som utbygger | entreprenør opplyser om at skal utbedres til en gitt dato eller at punktet i protokollen avises uten grunn av entreprenør, kan det utformes en Reklamasjonsrapport på de byggtekniske forholdene ved boligen, hvis kjøper ønsker en slik reklamasjonstakst. En reklamasjon på et boligkjøp, kan være en omfattende prosess og det er noe forbrukeren bør være klar over og klar for.
Takstingeniøren | Takstmannen som har bistått under overtakelsen, bør ikke være pådriveren for å fremme slike reklamsjonssaker. Ved reklamasjon på kjøp av ny bolig, anbefales det derfor at det kontaktes advokat for videre prosess.
Sjekkliste for
overtakelse av ny bolig
Det finnes flere sjekklister tilgjengelig for overtakelse av ny bolig. De kan blant annet finnes på hjemmesiden til advokatkontor, Forbrukerrådet, Huseierne og sider fra andre takstmenn som handler om takstoppdrag i Oslo og Viken. Mange av sjekklister handler om overtakelse av bolig. Dette er ikke det samme som overtakelse av en ny bolig, men flere av punktene på sjekklista er like.
Disse sjekklistene inneholder blant annet informasjon om:
-
Kjøper må kontrollere at boligen er i henhold til kontrakt.
-
Blant annet kontrollere at tilvalgene er riktig. Tilvalg kan ofte kontrollers under forhåndsbefaringen, om denne type befaring har blitt holdt på et tidligere tidspunkt.
-
-
Bestill en fagkyndig takstmann | takstingeniør til å bistå under overtakelsen | overtakelsesforretning.
-
Kontroller at det foreligger en ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen.
-
Hvis boligen ikke har midlertidig brukstillatelse, er den ikke lovlig å bruke. Kommunen kan blant annet gi bøter ved overtredelse.
-
-
Mottak av FDV dokumentasjon.
-
Avlesing av strømmåler og vannmåler.
-
Sjekke om det er brannslukkingsutstyr og røykvarsler etter gjeldene krav.
-
Eventuelle feil må føres i overtakelsesprotokollen.
-
Er det feil/mangel ved boligen, kan kjøper holde tilbake noe av kjøpsummen.
-
Få utlevert nøkler til boligen.
Overtakelsesprotokoll
Overtakelsesprotokollen inneholder som regel:
-
Informasjon om boligprosjektet.
-
Dato for overtakelsen | Overtakelsesforretning
-
Navn på personene var til stede under boligovertakelsen | deltakere.
-
Eventuelle feil og mangler føres opp i protokollen.
-
Feil som skal utbedres, bør har en frist for ubedringsdato.
-
Bistand av takstmann | takstingeniør ved overtakelse
Hva er feil og mangler ved kjøp av ny bolig?
Ved overtagelse | overtagelssesforretning er byggteknsik feil/mangel et avvik ut ifra gjeldende kontrakt, når det kommer til utførelse.
Ved boligkjøp må forskriftskravene i Byggteknisk forskrift TEK 17 følges, slik at boligen er lovlig oppført i Norge. Hvis byggteknisk forskrift TEK 17 ikke er fulgt, og dette blir avdekket, vil feilen bli sett på som en byggefeil | byggfeil. Les mer om Byggefeil | Kartlegging av byggefeil under aktuelt.
Ved overtakelse av nye boliger blir også Norsk Standard 3420 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner benyttet. Blant annet for overflater, er denne standarden betydelig strengere, enn hva som legges til grunn og kan forventes ved kjøp av en brukt bolig.
Byggforskserien fra SINTEF blir også benyttet for å kontrollere om det er byggtekniske feil ved boligen, da løsningene i anvisningene til SINTEF Byggforsk, blant annet blir henvist til i monteringsanvisninger og produktinformasjon for de forskjellige produktene som er benyttet i boligen.
Følges ikke monteringsanvisninger, vil produsentene av produktene, ikke stille garanti hvis det oppstår skader senere.
Byggteknisk forskrift TEK 17
Boliger som føres opp i Norge må følge Lov- om planlegging og byggesaksbehandling | plan- og bygningsloven. Forskrifter som springer ut fra denne loven er blant annet:
-
Forskrift om tekniske krav til byggverk | Byggteknisk forskrift TEK 17
-
Forskrift om byggesak | Byggesaksforskriften SAK 10
For vurdering av boligens synlige utførelse under en overtakelse | overtakelsessforretning, er det funskjonskravene i byggteknisk forskrift TEK 17 som i hovedsak blir undersøkt. Disse funksjonskravene er enten et ytelseskrav som må følges, eller så er det gitt en forhåndsdokumentert løsning via veiledningsbestemmelsene til TEK 17 | VTEK.
Det er blant annet i denne veiledningen til TEK 17, at fallforhold i våtrom ( bad, vaskerom og dusjrom ) angis som preaksepterte ytelser. Dokumentasjonskravet til utførelsen når det gjelder fallforhold, må sees i sammenheng med tillatte toleranser i NS 3420 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner.
Noe som i praksis betyr at noen millimeter forskjell fra prosjektert fall til faktisk utførelse, kan aksepters, uten at dette nødvendigvis defineres som et avvik under overtakelsen | overtakelsesforretningen.
Det finnes også tilfeller der utførende kan vise til andre løsninger en det som er nevnt i TEK og VTEK. SINTEF Byggforskserien og Norsk Standard er begge to eksempler på annerkjente løsninger. Byggteknisk forskrift TEK 17 viser ofte til en NS standard, i preakseptert ytelse, veiledningstekst eller under henvisninger. Det samme gjelder for anvisningene | datablader | NBI til SINTEF Byggforsk.
I tilfeller der forskriftskravet i byggteknisk forskrift ikke er et ytelseskrav, eller at det er blitt benyttet en preakseptert ytelse, kan utførelsen dokumenteres med en analyse.
Les mer om byggteknisk forskrift hos Direktoratet for byggkvalitet | DiBK.
NS 3420 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner
NS 3420 er en standard som inneholder fellesbestemmelser og fagdeler. Standarden inneholder enormt med informasjon og den gjelder først og fremst frem til overtakelsen har funnet sted, men NS 3420 benyttes også som dokumentasjon på god fagmessig utførelse.
Standarden inneholder informasjon om blant annet informasjon om en overflate har feil utførelse i henhold til kontrakt eller ikke. Blant annet er det beskrevet hvor langt unna en skal stå foran vegg, også kalt betrakningsavstand, før det kan kalles et avvik.
I NS 3420 Del 1 - Fellesdeler omtales blant annet hvordan undersøkelser skal skje, og hva som er normalkrav til toleranser for overflater på overtakelsestidspunktet. Overflatene skal være utført i henhold til planhet og retning. Det kan være avtalt strengere toleranseklasse enn det som er normalklassen, men generelt sett blir det ikke nevnt en strengere toleranseklasse, enn den Norsk standard NS 3420, angir som normalkrav.
NS 3420 er delt opp i forskjellige fag, også kalt fagdeler. Hvis det er differanse mellom fellesdel og fagdelene, er det toleransen i fagdelen som gjelder. Fagdelene for NS 3420 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner er:
-
0 Orientering
-
1 Fellesbestemmelser
-
2 Inndeling, innhold og stikkordliste
-
A Etablering, drift og avvikling av bygge- eller anleggsplass
-
BE Bygningselementer
-
BM Ventilasjonstekniske systemer
-
BN Elektrotekniske systemer
-
BQ Heiser, løfteplattformer, rulletrapper og rullende fortau
-
BR Gods- og varetransportører
-
BS Taubaneinstallasjoner for persontransport
-
BW Seksjoner av byggverk
-
CD Miljøsanering, demontering og riving
-
CH Hulltaking og slissing
-
CU Sanering av sopp og skadedyr
-
D Undersøkelser, registreringer og kontroll
-
F Grunnarbeider
-
G Grunnarbeider – Del 2
-
J Dekke- og banearbeider
-
K Anleggsgartnerarbeider
-
L Betongarbeider
-
N Mur- og flisarbeider
-
P Metallarbeider
-
PN Blikkenslagerarbeider
-
Q Tømrerarbeider
-
R Montasje- og innredningsarbeider
-
SB Isolering 2022 SF Tetting
-
SH Passiv brannbeskyttelse
-
SL Undertak og taktekning
-
T Maler- og beleggarbeider
-
U Rørinstallasjoner
-
V Ventilasjonsinstallasjoner
-
W Installasjoner for elkraft og ekom
-
X Utstyr for elkraft og ekom
-
Y Spesielle tekniske installasjoner og anlegg
-
YB Systemer for bygningsautomatisering og -sikkerhet
-
Z Drift og vedlikehold
-
ZK Skjøtsel og drift av park- og landskapsområder