Arealsvikt | Feil areal i salgsoppgave?
Hva anses som arealvikt eller mangel?
Hva som anses som arealsvikt og mangel i henhold til Avhendingslova, ble betydelig skjerpet fra 1. januar 2022. Tillatt arealavvik var ikke tidligere definert i lovverk eller i noe forskrift. Det var prosentvis varierende rettspraksisen, som lå til grunn for om feil opplysninger om areal ble en mangel eller ikke. Etter 1. januar 2022 kan arealavviket i henhold til Avehendingslova § 3.3 Arealsvikt, ikke være større enn 2% og minimum 1 m² av det det totale bruksarealet | BRA.
For en leilighet med totalt for eksempel 50 m² bruksareal | BRA, kan en mangel som følge av arealsvikt bli relativt raskt gjeldene ved et eierskifte, om en ikke er nøye med arealberegningen av boligen.
Det bør nevnes at Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling har noen uklarheter som kan bidra til at en arealmåling kan bli noe ulik. Før var rommet for tolkning og skjønn nærmest uvesentlig, da det prosentvise arealavviket måtte være relativt stort, før det ble ansett som en mangel i forbindelse ved eierskifte. Etter at to prosentregelen kom i 2022, har tolkningsmulighetene ved arealmåling fått en større betydning for arealberegning av bolig. At det er uklarheter i retningslinjene, skiller seg ikke fra annet regelverk og retningslinjer, da det i de aller fleste tilfeller vil være større eller mindre rom for tolkninger av regelverk.
Det vil frem til revisjonen av NS 3940 blir tatt i bruk av takstmenn | takstingeniører | bygningssakkyndige og andre aktører i boligbransjen, være en fordel å vite noe om disse uklarhetene i retningslinjene, som kan føre til forskjellig praksis av beregning av areal ved salg av boliger.
Har jeg fått mindre bolig, enn da jeg kjøpte?
ETTERISOLERING
Et annet vesentlig punkt for en arealmåling ved salg av bolig, er at enkelte etterisolerer mot yttervegger etter at de har overtatt boligen. Dette kan være en fornuftig prioritering for å spare energi og fyringsutgifter, men det bidrar samtidig til at bruksarealet | BRA i boenheten reduseres.
OPPRETTING AV YTTERVEGGER
Det samme vil gjelde ved oppretting av yttervegger for eldre bygårder. Spesielt for tilfeller der helningen er størst ved tak/himling. For å få veggen rett (i lodd), blir målingen utført i gulvhøyde en del mindre enn ved forrige måling. En endring til mindre bruksareal | Bra, fra kjøp av bolig til salg av bolig ved slike tilfeller, er naturligvis ikke noe avvik som ansvarlig takstmann | takstingeniør | bygninngssakkyndig kan stå til ansvar for.
Les mer om Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling hos Norsk Takst.