Lovlighetsmangel - En ulovlig bruksendring av bolig
Oppdatert: 18. sep.
I Forskrift til avhendingslova (Tryggere bolighandel), står det at om den bygningssakkyndige | takstingeniør | takstmann ser at boligen har åpenbare ulovligheter, skal det opplyses om. Eksemplet forskriften benytter er en ulovlig bruksendring ved kjøp av bolig, lovlighetsmangel.
Gå direkte til innhold i artikkelen:
Hva er en ulovlig bruksendring av bolig | Lovlighetsmangel?
En ulovlig bruksendring | lovlighetsmangel er blant annet det å endre romløsningen i boligen til noe den ikke er byggesøkt og godkjent for. For eksempel at et loft eller en kjeller er tatt i bruk som oppholdsrom, ved å innrede til loftstue eller kjellerstue.
I Byggteknisk forskrift | TEK 17 kalles oppholdsrom for - rom for varig opphold. I boligbygninger er rom for varig opphold definert som stue og tilsvarende rom, kjøkken og soverom.
Les mer om Hva er en bruksendring? hos Direktoratet for byggkvalitet | DIBK.
For å kunne se en ulovlig bruksendring | lovlighetsmangler ved en bolig, bør det legges frem byggetegninger over boligen. I leiligheter vil en omgjøring fra en bod til et rom for varig opphold, som oftest vil være aktuelt. Selv om det også her kan være større forhold, som ikke har blitt godkjent av kommunen.
I større boliger er det en del mer som tidligere eiere og dagens eier, kan ha endret ved boligen som skulle vært byggesøkt til kommunen. Eksempler på endringer er å innredet loft eller kjellere fra boder til oppholdsrom.
Vær også klar over at fasadeendringer som endrer bygningens karakter, endring av den bærende konstruksjonen (endre bærevegg) eller rehabilitering av pipe, krever søknad til kommunen.
Hva kan gjennomgang av byggetegninger avdekke?
Det er ytterst sjeldent at det ikke eksisterer tegninger for boliger. Spesielt for kommunene i og rundt Oslo. Disse tegningene kan i de fleste tilfeller fremskaffes hos kommunen eller andre tilbyder som har tilgang på byggetegninger.
For enkelte boliger kan det allikevel mangle tegninger. For eksempel som følge av alder på bygningen eller at tegninger har blitt borte hos kommunen, som følge av digitalisering av arkiv eller mangelfulle rutiner.
En gjennomgang av byggetegningene kan bidra til at det opplyses om at boligen er i tråd med de sist godkjente tegningene i arkivet til kommunen, eller det kan avdekkes at det har blitt gjennomført søknadspliktig endringer ved boligen, men at disse ikke er byggesøkt. Slike søknadspliktig endringer, kan ha vært gjennomført av tidligere eiere og ikke av den som står registrert som eier av boligen, ved salgstidspunktet / eierskifte. Selv om endringene ikke er utført i regi av nåværende eier, vil flere type endringer ved boligen fortsatt være søknadspliktig.
Ved å se på den sist godkjente plantegningen vil en kunne se om det er utført:
Søknadspliktig bruksendring fra tilleggsdel / S - rom til hoveddel / P -rom.
Søknadspliktig bruksendring fra hoveddel / P - rom til hoveddel / P - rom, der rommet ikke er godkjent som rom for varig opphold ( stue, tilsvarende rom, kjøkken og soverom ).
Søknadspliktig fasadeendring.
I tillegg kan det være utført endringer på den bærende konstruksjonen som medfører søknadspliktig til kommunen.
Byggesak: Søknad om tiltak, tillatelse til tiltak og ferdigattest.
Det er viktig å være klar over at selv om det er gitt en Ferdigattest fra kommunen, betyr ikke dette med 100 % sikkerhet at det byggesøkte tiltaket, er utført etter tillatelsen fra kommunen.
Ferdigattesten viser til dokumentasjonen som er sendt inn til kommunen, ikke faktisk utførelse. Det kan være at kommunen kommer på et tilsyn for å se til at utførelsen er i tråd med søknaden og tillatelsen, men dette hører mer til unntaket enn regelen i kommuner rundt Oslo.
Ved salg av bolig, viser megler til ferdigattest i salgsoppgaven, og megler forutsetter at ferdigattesten har blitt gitt på riktig grunnlag.
At ferdigattesten er blitt gitt på riktig grunnlag forutsetter også kommunen. Kommunen viser til at det både i ferdigattester, at opplysningene som har blitt gitt i søknaden til kommunen, stemmer overens med utførelsen.
Om utførelsen ikke stemmer med opplysningene som er gitt i tillatelsen, kan ferdigattesten trekkes tilbake. Tiltaket som var blitt gitt en ferdigattest, vil i stedet fremstå som en ulovlig bruksendring.
I salgsoppgaver der det verken er innhentet tegninger eller megler har lest hva som står i tillatelsen til tiltak | byggetillatelsen fra kommunen, kan det være forhold ved boligen som det kunne/burde vært opplyst om.
Les mer om hva Norges Eiendomsmeglerforbund anbefaler at meglere undersøker
i forhold til byggetillatelser i artikkelen "Avklaringer av byggetillatelser og ferdigattest ved salg av eiendom – er eiendommen og bygningene godkjente?"
Gjennomgang byggetegninger, tillatelse til tiltak og ferdigattester, i forbindelse med utforming av tilstandsrapporter.
Det er varierende praksis ved salg av boliger om det hentes inn tegninger av boligens sist godkjente bruk. Gjennomgang av tegninger | lovlighet gjøres av takstmann | takstingeniøren eller megleren som har ansvaret for salget av boligen. Det finnes boliger som er solgt, der det ikke har vært noen gjennomgang av boligens sist godkjente bruk.
Slike bruksendringer og andre søknadspliktig endringer, kan få en betydelig kostnad ved å få boligen godkjent av kommunen. For flere typer endringer kreves det også blant annet at endringene blir søkt og utført av ansvarlig foretak. Er slike endringer kun gjennomført av selger, vil dette kunne føre til uenigheter etter eierskifte.
I salgsoppgaver der gjennomgang av tegninger, tillatelse til tiltak eller ferdigattest ikke ønskes, kan ikke takstmann | takstingeniør vite om det er forhold ved boligen, som kunne vært opplyst om til kjøper.
Certus Takst AS
Certus Takst AS | CTAS utfører tilstandsrapporter i forbindelse med salg av boliger. Les mer om planskisser, plantegninger og areal hos Certus Takst AS: