Ferdigattest - Tilstrekkelig dokumentasjon på faglig utførelse?
Oppdatert: 2. mar.
INNFØRING AV NYTT REGELVERK
I 2022 ble Avhendingsloven endret og det ble laget en forskrift om hva tilstandsrapporter ved omsetning av boliger minimum skulle inneholde. Kravene til utforming av tilstandsrapporter ble drastisk endret. Endringene skulle skje raskt og det ble heller ikke lagt til rette for at forskriften skulle innføres med en overgangsordning. En overgangsordning er som ordet beskriver, en ordning ved overgang fra eldre regelverk til nyere regelverk. Slike ordninger kan bidra til at overgangen mellom eldre og nytt regelverk, blir mer som en glidende overgang. Slike overganger kan bidra til at de forskjellige aktørene får litt bedre tid til å sette seg inn det nye regelverket. Når en overgangsordning ikke var ønsket fra myndighetene, ble resultatet at det nye regelverket skulle innføres og det skulle innføres raskt.
En av konsekvensen av at det nye regelverket skulle innføres raskt, var at alle aktørene som hadde noe med omsetning av boliger, måtte handle rask. Regelverket måtte leses, analyseres og nye rutiner måtte opprettes. Det nye regelverket ble nok spesielt aktuelt for oss takstingengiører, eller bygningssakkyndige som forskriften liker å kalle takstingeniøren | takstmannen, som utfører en tilstandsrapport i forbindelse ved omsetning av bolig.
Hva konsekvensen blir for selger og selgers representanter (megler og takstingeniør), etter innføring av det nye regelverket og eventuelt brudd på Avhendingslov og Forskrift til avhendingslova, gjenstår å se.
Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK - Veileder til Forskrift til avhendingslova
En annen aktør som har hatt hektiske dager etter innføring av det nye regelverket er Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK. Direktoratet for Byggkvalitet har på siden - Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) gjelder fra 1. januar 2022, (tidligere omtalt som veiledning til Forskrift til avhendingslova), har kommet med uttalelser om hvordan enkelte punkter i regelverket skal tolkes.
Krav til rapporter ved omsetning av bolig
Et av punktene det har vært en del spørsmål til, har vært kravet til dokumentasjon og hva er det som ansees som tilstrekkelig dokumentasjon for faglig god utførelse. Opphavet til noen av disse spørsmålene som handler om dokumentasjon, kommer som et resultat av Forskrift til avhendingslova § 2-23. Fastsetting av tilstandsgrad. Forskriftens definisjoner har tidligere blitt omtalt i NS 3600:2018 Tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, som er opphavet til. NS 3600 er standarden som ble benyttet i det som tidligere ble kalt en Boligsalgsrapport.
Ved en forenklet forklaring kan en si at hvis en blader sammen den tidligere boligsalgsrapporten med tilstandsrapportene som var gyldig frem til 31.12.2021, så får du dagens tilstandsrapport. Bildet er mer nyansert enn som så, blant annet med at forskriften stiller flere strengere krav enn Boligsalgsrapporten, men som en forenklet forklaringen er det en passende beskrivelse. Les mer i artikkelen Krav til tilstandsrapporter ved salg av bolig, hva er de?
Fastsetting av tilstandsgrad
I henhold til Forskrift til avhendingslova (Tryggere bolighandel) Fastsetting av tilstandsgrad forutsettes det at:
TG0 kan gis der bygningsdelen ikke har avvik, merknader og at det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse.
TG1 kan gis ved mindre avvik og der det mangler dokumentasjon på faglig god utførelse.
I tillegg refereres det til krav i NS 3600 ved valg av tilstandsgrad.
Fastsetting av tilstandsgrad i en tilstandsrapport er blitt satt i et tydeligere system, enn det å kun vurdere etter skjønn. At takstingeniører kun vurderer tilstandsgrader etter skjønn, vil nok være et av punktene som retten etter hvert må ta et standpunkt til.
Ferdigattest - Dokumentasjon på faglig utførelse
I henhold til DiBK 2.11.2022 "Ferdigattesten skal være en bekreftelse på at arbeidene er utført i henhold til regelverket, og i utgangspunktet vil ferdigattesten være dokumentasjon på faglig god utførelse."
Denne setningen er interessant på flere måter og skaper ytterligere rom for tolkninger.
For det første refereres det til saksgangen i en byggesak, der kommunen forholder seg til de dokumentene som blir tilsendt i forbindelse med et byggeprosjekt | søknadspliktig tiltak. Der ferdigattest skal være en bekreftelse på at tiltak er utført i henhold til regelverket.
Det andre er at DiBK legger inn en forutsetning, som forteller at ferdigattest i utgangspunktet vil være dokumentasjon på faglig god utførelse. Dette kan leses som at ferdigattest ikke nødvendigvis er dokumentasjon på faglig god utførelse, men at ferdigattest vil være dokumentasjon for faglig god utførelse.
FØRST FERDIGATTEST, DERETTER REGISTRERTE BYGGEFEIL
Nylig ble det publisert en omfattende rapport på oppdrag fra DiBK, som handler om byggefeil i boliger som ble oppført fra 2010 til 2020. Les rapporten Omfang av byggfeil i Norge. Les også mer om artikkelen Byggefeil | Kartlegging av byggefeil.
Ser en på resultatene av byggefeil i denne rapporten og legger til at ferdigattest er dokumentasjon for faglig god utførelse, er det noe som ikke ser helt ut til å stemme.
Enten må det kun være registrert byggefeil i boliger uten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, eller så kan ikke en ferdigattest med sikkerhet være dokumentasjon for faglig god utførelse. At det registreres feil utførelse for boliger som har ferdigattest, må sies å ikke være et spesielt overraskende funn. En trenger ikke lese mange søknadspliktig tiltak, før en feil avdekkes.
DiBK sin uttalelse om at ferdigattest i utgangspunktet skal være dokumentasjon for faglig god utførelse, ser ut til å stemme godt.
Spørsmålet fremover blir hvordan å fastsette riktig tilstandsgrad for skjulte bygningsdeler, der det foreligger ferdigattest.
En kan jo også spørre seg, trenger vi egentlig TG0?