Krav til tilstandsrapport ved salg av bolig, hva er de?
Oppdatert: 4. feb.
Ny tilstandsrapport 2022.
Det er Forskriften til avhendingslova (tryggere bolighandel), eller takstforskriften som enkelte liker å kaller den, sier noe om hva en tilstandsrapport ved salg av bolig minimum må inneholde. Tryggere bolighandel tredde i kraft 1. januar 2022.
Forskriften har som formål å sikre en tryggere bolighandel for forbrukere. Målet er at dette skal gjøres i forma av å gi tilstrekkelig informasjon til kjøper.
Innhold
Hvilke bygningsdeler skal vurderes i en tilstandsrapport?
Det er bygningsdelene som er listen opp i Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) som er minstekravet til undersøkelser av takstmann | takstingeniør | bygningssakkyndig. Les mer i forskriften for tryggere bolighandel.
Hvordan skal bygningsdelene i en tilstandsrapport vurderes?
Selv om det foreligger en tilstandsrapport for en bolig, er det fortsatt selger som er ansvarlig for å gi riktig og tilstrekkelig informasjon til utarbeidelse av tilstandsrapporten. Du bør også være oppmerksom på at det er stor variasjon i hvilken informasjon som blir gitt i de forskjellige tilstandsrapportene og hvilken tilstandsgrad / TG som blir vurdert ved registrerte avvik. Når tilstandsgradene | TG skal fastsettes, er det følgende tilstandsgrader det kan velges mellom:
Tilstandsgrad 0 | TG0
Tilstandsgrad 1 | TG1
Tilstandsgrad 2 | TG2
Tilstandsgrad 3 | TG3.
Tilstandsgrad IU | TGIU
Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-23.
Fastsetting av tilstandsgrad, opplyser om:
Tilstandsgrad 0 | TG0
"Tilstandsgrad 0 gis når bygningsdelen ikke har noen avvik. Bygningsdelen skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Det er ingen merknader til delen."
Tilstandsgrad 1 | TG1
"Tilstandsgrad 1 gis når bygningsdelen har mindre avvik. Bygningsdelen skal bare ha normal slitasje, og strakstiltak skal ikke anses som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men der dokumentasjon på faglig god utførelse mangler."
Tilstandsgrad 2 | TG2
"Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader."
Tilstandsgrad 3 | TG3
"Tilstandsgrad 3 gis når bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd."
Tilstandsgrad IU | TGIU
Enkelte bygningsdeler bygningsdeler kan også gis Tilstandsgrad Ikke undersøkt / TGIU, men skal kun brukes unntaksvis. En bygningsdel som er skjult skal generelt ikke vurderes til TGIU, men vurderes etter alder.
Når en bygningsdel skal vurderes etter alder er det Sintef Byggforsk sine anvisninger for forventet levetid / anbefalt brukstid som legges til grunn for vurderingen.
Generelt sett skal det bli gitt en tilstandsgrad basert på alder og ikke vurdere TGIU for bygningsdeler som ikke er synlig. Det står i NS 3600 hvilke bygningsdeler som kan gis TGIU, selv om det også er gitt muligheter for noe skjønn hos takstmann | takstingeniør | bygningssakkyndig. For eksempel skal det ikke bli gitt TGIU for membran på bad eller for drenering som har passert halvgått forventet levetid. Dette blir gjort i tilstandsrapporter, men er ikke i henhold til NS 3600 eller Norsk takst sine retningslinjer for vurdering av skjulte bygningsdeler.
I henhold til Forskrift til avhendingslova skal kriteriene i den til enhver tid gjeldene bransjestandard for teknisk tilstandsanalyse benyttes når tilstandsgrad | TG skal vurderes i en tilstandsrapport. Denne bransjestandarden heter NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse for omsetning av bolig. NS 3600 inneholder blant annet tabeller som viser omfanget av undersøkelsene | sjekkpunkter for en bygningsdel og kriterier som viser hvilken tilstandsgrad | TG som skal vurderes.
Les mer om kriteriene for vurdering av tilstandsgrad |TG hos Norsk standard. Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig ( NS 3600 ).
OBS! Må ha abonnement hos Standard Norge for å kunne lese om NS 3600 standarden.
Hvilke forhold ved boligen skal ellers opplyses om i en tilstandsrapport?
Det er flere forhold som skal opplyses om fra takstingeniør | takstmann i en tilstandsrapport. Dette er blant annet:
Takstingeniørens | Takstmanns uavhengighet
Dokumentasjon for håndverkstjenester de siste 5 årene.
Lovlighetsmangler
Boligens branncelleinndeling
Forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
I utgangspunktet spenner disse punktene bredt i Forskrift til avhendingslova. Med jevne mellomrom kommer det oppdaterte veiledningstekster fra Direktoratet for byggkvalitet | DIBK som gradvis endrer hvordan undersøkelsene til bygningssakkyndig | takstmenn reduseres eller økes.
Hva om det er gitt feil opplysninger ved salg av boligen?
Har du kjøpt en bolig med feil eller mangler?
Etter at Avhendingslova ble endret i 1. januar 2022, har selger og selgers representanter (megler og takstmann | takstingeniør) et mye større ansvar for å gi kjøper riktig og tilstrekkelig informasjon. Det holder ikke lenger å si at boligen selges som den er. Les mer om Avhendingslova ( Lov om avhending av fast eiendom) hos lovdata.no. Det kom også en ny forskrift som forteller hvordan takstmann | takstingeniør skal gjøre undersøkelsene av en bolig i forbindelse ved eierskifte. Forskrift til avhendingslova (Tryggere bolighandel) heter den nye takstforskriften, som enkelte kaller den. Forskriften skal sørge for at det blir gitt tilstrekkelig informasjon til forbrukere | kjøper før et boligkjøp.
Om boligsalget er i strid med Avhendingslova og tryggere bolighandel, som for eksempel at det er gitt feil eller manglende informasjon fra selger til kjøper, kan dette være en mangel.
Eksempel på en mangel kan være manglende opplysninger
eller uriktige opplysninger i: - salgsoppgaven - tilstandsrapporten - selgers egenerklæringsskjema
For å finne ut av om det er gitt feil opplysninger, må takstmann | takstingeniør utarbeide en reklamasjonstakst. En reklamasjonsrapport er generelt sett en visuell teknisk gjennomgang av de forhold som kjøper klager på. Avvik beskrives og vurderes opp mot gjeldende forskrifter, standarder, og gitte opplysninger utover dette (påregnelig tilstand).