top of page
Moderne bygning

Befaringsoppdrag - Undersøkende takst av bolig

Oslo | Drammen | Asker og Bærum

Befaringsoppdrag av bolig og eiendom er undersøkende takstoppdrag av bolig, og gjennomføres i Oslo, Drammen, Asker og Bærum. Disse oppdragene innebærer:

  • Takst for kjøp av ny bolig.

  • Reklamasjon ved kjøp av bolig.

  • Reklamasjon ved håndverkertjenester.

Kontakt Certus Takst for bestilling av befaringsoppdrag.

Befaringsoppdrag

Innhold

 Prisliste

Pris for befaringsoppdrag

Priser for befaringsoppdrag varierer ut fra antall registrerte avvik, omfang og dokumentasjon.

Befaringsoppdrag starter fra:

  • 5500 kr - uten rapport 

  • 12 000 kr  - med rapport

01 - Kjøp av bolig | Før overtakelse

Forhåndsbefaring av ny bolig

En forhåndsbefaring (også kalt forbefaring) er en befaring som gir kjøperen av en ny bolig, mulighet til å se over boligens utførelse før selve overtakelsen.

Forbefaringen blir som regel satt opp minimum 2 uker før selve overtakelsen, der formålet med befaringen er å undersøke boligen for eventuelle feil. Feilene som registreres skrives ned i en protokoll og skal gjennomgås under overtakelsen, slik at det kan bekreftes at feilen (avviket) kan lukkes. 

01.1 - Forhåndsbefaring av uavhengig takstmann | takstingeniør

Kjøpere som ønsker en gjennomgang av boligen utover egen kompetanse, kan bestille en uavhengig takstingeniør / takstmann til å bistå med hjelp til en byggteknisk gjennomgang av boligen under forbefaringen og sikre at boligen har den kvaliteten som kan forventes ut fra byggteknisk forskrift TEK17, kontrakt med vedlegg, leveransebeskrivelser, salgsoppgave / prospekt og tegningsgrunnlag.

Vær klar over at selger kan opplyse om at boligen har blitt gjennomgått av en tredjepart før forbefaringen eller at det skal være med en tredjepart under forbefaringen. Noe som kan virke som en trygghet for kjøper, men selgers representant trenger ikke nødvendigvis å være uavhengig av oppdragsgiver, og vil som følge av dette heller ikke ha noen interesse av å påvise feil ved boligen. Dette gjelder også for overtakelse av bolig.

01.2 - Protokoll fra forbefaring | forhåndsbefaring

Protokollen som blir ført under forbefaring | forhåndsbefaring utarbeides som regel av selgers representant og det er viktig å påse at feil som oppdages, faktisk noteres i forhåndsbefaringsprotokollen. Dette er uavhengig om selger mener feilen er innenfor krav, standard og eller har håndverksmessig god utførelse.

 

Certus Takst erfarer at flere selgere benytter en variasjon av metoder, for at protokollen skal inneholde minst mulig punkter, og er en fordel for selger og ikke kjøper. Protokollen som utarbeides ved overtakelse er spesielt viktig, da denne ofte nevnes som et utgangspunkt for utbedring ved ettårsbefaring.

 

I tilfeller der Certus Takst engasjeres etter at forhåndsbefaringen fant sted, ønskes forbefaringsprotokollen tilsendt, som en del av undersøkelsene av tilgjengelig dokumentasjon.

02 - Kjøp av bolig | Garantitid og reklamasjonstid starter

Overtakelse av ny bolig

Overtakelse av ny bolig eller en overtakelsesforretning, er det tidspunktet kjøper overtar boligen fra selger, samtidig som garantitider og reklamasjonstider starter.

Viser det seg at boligen ikke er oppført etter gjeldene krav eller har fagmessig utførelse, kan Certus Takst på forespørsel fra oppdragsgiver / kjøper, utarbeide en grundig befaringsrapport som dokumenterer skadeårsak, skadeomfang, utbedringsmedode og eventuell alternativ utbedringsmetode.

For noen boliger blir det registrert et stort antall feil ved utførelse, eller at løsningen som er valgt ikke er tilstrekkelig dokumentert i henhold til krav, og kjøper må ta stilling til hvor mange og hvilke forhold som skal være med en reklamasjonsrapport for boligkjøp.

02.2 - Kjøpt ny bolig med feil utførelse

Ved kjøp av ny bolig er det krav til utførelsen av boligen, via funksjonskravene i byggteknisk forskrift (TEK17). I tillegg til denne er det standarder og monteringsanvisninger som beskriver hva som anses som fagmessig utførelse og som gjelder under garantitiden / reklamasjonstiden.

 

Utførselen for den enkelte bygningsdel kan være være lett synlig eller skjult, men selv om en bygningsdel er synlig, betyr det ikke nødvendigvis at kjøper har noen forutsetninger til å oppdage eventuelle feil eller vite hva som er dokumentert fagmessig utførelse. Det er denne kompetansen takstingeniøren / takstmannen kan bidra med i undersøkelsene under overtakelsen ved kjøp av ny bolig.  

02.1 - Undersøkelser av takstmann | takstingeniør under overtakelse

03 - Kjøp av bolig | Etter overtakelse

1. års befaring |
Ettårsbefaring av bolig

En ettårsbefaring | 1. års befaring er en befaring av en bolig eller bygning, ca. ett år etter datoen for overtakelsen fant sted. Hensikten med ettårsbefaringen er å avdekke eventuelle feil som har oppstått mellom overtakelsen og ettårsbefaringen. I mange tilfeller er det også nødvendig å følge opp punkter som har blitt notert i overtakelsesprotokollen, men som ikke har blitt utbedret i løpet av året.

03.1 - Utbedring av feil før ettårsbefaring

Det vil være en fordel å få utbedret eventuelle feil før ettårsbefaring eller rett før boligen er 5 år, da forhold ved bygningsdelen kan ha blitt forverret eller i verst tenkelig tilfelle, at selger / utførende ikke lenger eksisterer. 

At et selskap blir slått konkurs, vil føre til at eventuelle feil som ikke har blitt utbedret, må fullføres av et annet selskap mot betaling. Dette viser også viktigheten med å holde tilbake et korrekt beløp for bygningsdeler med registrerte feil under overtakelsen.

Certus Takst gjennomfører som regel ikke befaringer, rett før datoen for garantitiden for en bolig eller et byggverk utløper, da bygningsdeler kan ha fått redusert tilstand som følge av manglende vedlikehold. 

I tilfeller der det viser seg at det er bygningsdeler ikke har fagmessig utførelse og at utførelsen kan føre til skader, kan det allikevel være aktuelt å gjennomføre en befaring.  

03.2 - Gjennomgang av overtakelsesprotokoll og nye undersøkelser

Protokollen som ble utarbeidet i forbindelse med overtakelsen av boligen, bør gjennomgås under ettårsbefaringen slik at statusen for de registrerte punktene, kan kontrolleres.

  • Har feil blitt utbedret,

  • har det oppstått uenighet / tvist om ett eller flere punkter

  • og finnes det punkter som det er opplyst om under overtakelsen, skal utbedres / kontrolleres etter ettårsbefaringen.

I tillegg til å kontrollere punktene fra overtakelsesprotokollen, undersøkes boligen for eventuelt nye feil ved ettårsbefaringen. Her vil det kunne oppstå uenighet som følge av utforming av kontrakt, blant annet når det gjelder kjøpekontraktens innhold om selgers forbehold og kjøpers plikter.  

Certus Takst tar ikke stilling til juridiske spørsmål, men ser på de byggtekniske forholdene ved boligen. 

04 - Reklamasjon ved kjøp av bolig og håndverkertjenester

Takst for reklamasjon

Ved reklamasjon på kjøp av bolig eller håndverkertjenester er det nødvendig å innhente en befaringsrapport / reklamasjonsrapport, som inneholder beskrivelser, vurderinger av skadeårsak, skadeomfang, og utbedringsmetode. 

 

Certus Takst tilbyr grundige og uavhengige reklamasjonsrapporter i Oslo, Drammen, Asker og Bærum. 

Kjøp og salg av brukte boliger omfattes av avhendingslova. Kjøper kan reklamere på forhold, om selger eller selgers representanter har gitt manglende eller uriktige opplysninger i forbindelse med eierskiftet

Oppdragsgivere i forbindelse med denne type reklamasjoner, er som regel:

  • kjøper

  • advokat (vegne av kjøper)

  • selskap for boligkjøperforsikring.

Certus Takst tar ikke stilling til om reklamasjonen er berettiget, men beskriver og vurderer hvilke byggtekniske opplysninger kjøper har mottatt gjennom salgsoppgaven, egenerklæringsskjema og tilstandsrapporten. 

04.2 - Avhendingslova | Reklamasjon ved kjøp av brukt bolig

Takstrapportene som utarbeides i forbindelse med reklamasjon ved kjøp av ny bolig, er enten et resultat av forhåndsbefaringen og overtakelsen eller at det har blitt gjennomført en egen befaring etter tidspunkt for overtakelsen.

04.1 - Reklamasjon ved kjøp av ny bolig

Våtrom (bad, vaskerom og dusjrom) er det rommet i boligen, der det registreres flest feil / avvik. Konsekvensen av disse feilene varierer fra at det har en betydning for utseendet, til å kunne føre til skader og følgeskader for tilstøtende rom ved siden, over og under våtrommet. 

Feil på bad oppstår i alt fra:

  • nye bad i nye boliger (selv ved uavhengig kontroll)

  • totalrehabiliterte (renoverte, moderniserte) bad i eldre bygninger

  • mindre oppussingsprosjekt. 

04.4 - Reklamasjon | Feil i våtrom

Reklamasjon ved kjøp av håndverkertjenester har likhet med både reklamasjoner ved kjøp av ny og brukt bolig, men i denne type reklamasjon er det kjøperen selv som har innhentet håndverkertjensten, via anbud, tilbud eller anbefalinger. 

Certus Takst anbefaler at kjøpere av håndverkertjenester, innhenter en takstingeniør / takstmann som kan kontrollere at arbeid er i henhold til krav og forskrifter, i de tilfeller det stilles spørsmål med noe av utførelsen underveis i prosjektet. 

 

Erfaringsmessig er det en del av disse håndverkeroppdragene, som burde vært kontrollert og/eller stoppet tidligere, for å unngå større demontering av allerede utført arbeid.

 

04.3 - Reklamasjon ved kjøp av håndverkertjenester

bottom of page