Tilstandsrapport ved salg av bolig i Oslo og Viken
Tilstandsrapporter brukes i forbindelse ved salg av boliger og er de byggetekniske opplysningene i en salgsoppgave.
Medlemmer av Huseierne får 10% rabatt på tilstandsrapporter, der selger kontakter Certus Takst AS | CTAS direkte.
Les mer om pris for tilstandsrapporter.
Tilstandsrapporter i Asker og Bærum | Oslo | Drammen
Tilstandsrapport for leiligheter og hus i Oslo og Viken, Asker, Bærum, Drammen og Omegn, utføres i forbindelse med eierskifte | salg av boliger.
Tilstandsrapportene er en byggteknisk beskrivelse av boligen og inneholder blant annet opplysninger om:
Bruksareal | BRA og P-rom og S-rom, vurdert etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling. Fra 2024 blir NS 3940 - Areal- og volumberegninger for aralmåling, de gjeldene retningslinjene ved arealmåling.
Bygningsdeler som er nevnt i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) beskrives, vurderes og eventuelle avvik kommenteres med en mulig konsekvens og tiltak for å utbedre avviket. Bygningsdelene skal deretter gis en tilstandsgrad | TG, gitt ut ifra byggeår | referansenivå og NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.
I tillegg skal åpenbare ulovligheter og forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet, opplyses om.
Tilstandsrapporten skal også utformes på en slik måte at den fremstår som uavhengig. Takstmannen | takstingeniøren | den bygningssakkyndige skal ikke la seg påvirke til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver (oppdragsgiver - les selger og megler). I tillegg skal takstmannen være uavhengig i bolighandelen | salg av boligen.
Certus Takst AS er opptatt av å skrive uavhengige og objektive tilstandsrapporter
Tilstandsrapport pris
ved salg av bolig | eierskifte
Prisen for tilstandsrapportene prises etter boligens størrelse | bruksareal | BRA.
Pris for tilstandsrapport ved eierskifte | salg av bolig, har for det meste fastsatte satser og priser. Tilstandsrapportens pris vil variere etter boligens innvendige størrelse, bruksareal | BRA.
Noe som naturligvis betyr at en prisen for en leilighet, vil være lavere enn en tilstandsrapport for en større bolig eller et hus. Alle prisene det er opplyst om for tilstandsrapportene, er inkludert merverdiavgift | mva.
Pris tilstandsrapporter
Oslo og Viken
Tilstandsrapportens pris i Oslo og Viken inkluderer:
- Alle våtrom i boligen (bad, vaskerom og dusjrom)
- Rom under terreng | Kjeller | Underetasje.
- Krypkjeller | kryperom.
Pris for tilstandsrapporter er enkle, forutsigbare og konkurransedyktig!
Tilstandsrapport pris leiligheter
Bruksareal (BRA)
Pris
0 - 100 m² 7500 kr
101 - 149 m² 11 000 kr
> 150 m² Fra - 13 000 kr
Leiligheter med vedlikeholdsplikt
i mindre bygninger. 13 000 kr
Hele bygningen blir vurdert som en enebolig,
gjelder kun ved mindre enn 9 boenheter totalt.
Tilstandsrapport pris hus | større boliger | enebolig
Enebolig | Rekkehus | Tomannsbolig
Bruksareal (BRA)
Pris
0 - 150 m² 16 000 kr
151 - 250 m² 22 000 kr
251 - 349 m² 25 000 kr
> 350 m² Fra - 27 000 kr
Inkludert i prisen for alle tilstandsrapporter
Inkludert i prisen for alle tilstandsrapporter
-
Arealmåling / BRA innvendig i boligen.
-
Arealmåling av balkong / veranda / terrasse.
-
Arealmåling av boder, inkludert boder med bruksrett i fellesareal.
-
Måling av parkeringsplass i fellesareal (lengde og bredde).
-
Arealmåling og enkel beskrivelse av tilleggsbygg.
-
Undersøkelse av 1 våtrom (bad, vaskerom og dusjrom), inkludert hulltaking
Tilleggstjenester, ekstra vurderinger og kostnader
-
Målsatt planskisse | plantegning. Pris pr. plan. 1000 kr.
-
Gjennomgang av godkjente tegninger | Boligens godkjente bruk. 1000 kr.
-
Tilstandsrapport med verdi.
-
Ekstra boenhet | utleiedel | hybel.
-
Vurdering av tilleggsbygg. 2500 kr.
-
Kjøring frem og tilbake 10 kr pr. km.
Utover 25 km faktureres det for kjøring og timesats etter medgått tid. -
Bom og parkering, etter gjeldende satser.
-
Timepris for takstmann | takstingeniør.
-
Tilleggsarbeid etter medgått tid. 1750 kr
Tilstandsrapport pris 2022
Fra 1. januar 2022 tredde Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) i kraft og det ble nye krav til tilstandsrapporter ved boligsalg. Det stilles strengere krav til innholdet og kvaliteten på en tilstandrapport etter 2022. Som følge av mer omfattende krav til innhold, har pris for en tilstandsrapport økt etter 2022.
Hva er en tilstandsrapport?
Tilstandsrapporter brukes til å opplyse om tilstanden ved salg av boliger. Tilstandsrapportene er blant forbrukere også kjent som:
-
tilstandsrapport ved omsetning av bolig
-
tilstandsrapport hus
-
boligtakst
-
hustakst
-
tilstandsrapport ved eierskifte,
for å nevne noen.
NS 3600 | Vurdering av tilstandsgrad i en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport er et dokument som skal beskrive boligens tekniske tilstand.
Tilstandsrapporten beskriver de forskjellige bygningsdelene i en bolig og der det blir gitt tilstandsgrader | TG etter gitt referansenivå. Tilstandsrapporter som skal benyttes i forbindelse med salg av brukte boliger | eierskifte, må følge kravene i som er gitt i Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). I henhold til forskrift er det kriteriene i NS 3600, som skal benyttes når det skal gis en tilstandsgrad for en bygningsdel.
Tilstandsgrader i tilstandsrapporter
Vurdering av tilstandsgrader i en tilstandsrapport har ulik praksis hos takstmenn | takstingeniører. Mange forbruker at alle tilstandsrapporter er like på det å sette tilstandsgrad, men det er stor forskjell i hvordan tilstandsgraden i en tilstandsrapport blir vurdert.
Informasjonen flere av tilstandgradene grunner i, kommer fra opplysninger fra selger, oppdragsgiver og kunde. Selger er ansvarlig for å gi riktig og tilstrekkelig informasjon til takstmannen | takstingeniøren, ved utarbeidelse av tilstandsrapporten.
Tilstandsgrader
Når tilstandsgradene | TG skal fastsettes, er det følgende tilstandsgrader det kan velges mellom:
-
Tilstandsgrad 0 | TG0
-
Tilstandsgrad 1 | TG1
-
Tilstandsgrad 2 | TG2
-
Tilstandsgrad 3 | TG3
-
Tilstandsgrad IU | TGIU
Det er også stor variasjon i hvilken informasjon som blir gitt i de forskjellige tilstandsrapportene og hvilken tilstandsgrad / TG som blir vurdert ved registrerte avvik.
Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-23.
Fastsetting av tilstandsgrad, opplyser om:
Tilstandsgrad 0 | TG0
Tilstandsgrad 0 | TG0
"Tilstandsgrad 0 gis når bygningsdelen ikke har noen avvik. Bygningsdelen skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Det er ingen merknader til delen."
Tilstandsgrad 1 | TG1
Tilstandsgrad 1 | TG1
"Tilstandsgrad 1 gis når bygningsdelen har mindre avvik. Bygningsdelen skal bare ha normal slitasje, og strakstiltak skal ikke anses som nødvendig. Graden kan også brukes når delen er ny, men der dokumentasjon på faglig god utførelse mangler."
Tilstandsgrad 2 | TG2
Tilstandsgrad 2 | TG2
"Tilstandsgrad 2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader."
Tilstandsgrad 3 | TG3
Tilstandsgrad 3 | TG3
"Tilstandsgrad 3 gis når bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd."
Tilstandsgrad Ikke undersøkt | TGIU
Tilstandsgrad IU | TGIU
Enkelte bygningsdeler bygningsdeler kan også gis Tilstandsgrad Ikke undersøkt / TGIU, men skal kun brukes unntaksvis. En bygningsdel som er skjult skal generelt ikke vurderes til TGIU, men vurderes etter alder.
Tilstandsgrad vurdert etter alder
Når en bygningsdel skal vurderes etter alder, er Sintef Byggforsk sine anvisninger for forventet levetid / anbefalt brukstid, en av variablene som legges til grunn for vurderingen. Norsk takst har også noen retningslinjer som forteller noe om vurdering av tilstandsgrad med bakgrunn i alder.
Generelt sett skal det bli gitt en tilstandsgrad basert på alder og ikke vurdere TGIU for bygningsdeler som ikke er synlig. Det står i NS 3600 hvilke bygningsdeler som kan gis TGIU, selv om det også er gitt muligheter for noe skjønn hos takstmann | takstingeniør | bygningssakkyndig. For eksempel skal det ikke bli gitt TGIU for membran på bad eller for drenering som har passert halvgått forventet levetid.
Vurdering av tilstandsgrad ved avvik
I henhold til Forskrift til avhendingslova skal kriteriene i den til enhver tid gjeldene bransjestandard for teknisk tilstandsanalyse benyttes når tilstandsgrad | TG skal vurderes i en tilstandsrapport. Denne bransjestandarden heter NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse for omsetning av bolig. NS 3600 inneholder blant annet tabeller som viser omfanget av undersøkelsene | sjekkpunkter for en bygningsdel og kriterier som viser hvilken tilstandsgrad | TG som skal vurderes.
Hvor lenge er varigheten for en tilstandsrapport?
Tilstandsrapportens varighet er 1. år i henhold til tryggere bolighandel. Tidligere hadde en tilstandsrapport en varighet på et halvt år.
Mye kan skje med en bolig på 1. år og at tilstandsgraden fortsatt skal være gjeldene, betyr det at selger må vedlikeholde bygningsdelen, helt til boligen blir overtatt. At tilstanden på bygningsdeler eventuelt blir forverret i løpet av det året, er ikke noe takstmann | takstingeniør kan stå til ansvar for. Da det er bygningsdelens tilstand på befaringstidspunktet som er gjeldene.
Eksempler på tilstandsrapporter
En tilstandsrapport kan være utformet av forskjellige takstforbund og takstforetak med eget utseende på tilstandsrapporten. Det er varierende bruk av bilder i en tilstandsrapport. Norsk takst sine tilstandsrapporter gir mulighet til å vise en del bilder i tilstandsrapporten. Både de som er blitt gitt en tilstandsgrad som tilsier at det ikke er et avvik registrert og ta med et bilde som viser hva avviket for en bestemt bygningsdel er.
Eksempel på hvordan en tilstandsrapport ser ut, kan du finne ved å søke på boliger hos Finn.no
Tilstandsrapport for leiligheter
En leilighet er en bolig som ligger i en bygning med flere etasjer. Inngangen til boenheten, går som regel via et felles inngangsparti med trapperom. Nyere bygninger har også heis.
Leiligheter er en del av et Borettslag, Sameie eller Boligaksjelag. Bygnings vedlikehold gjøres via månedlige felleskostnader. Det er variasjon i hva som inngår i felleskostnadene og hva eier av den enkelte boenhet | leilighet må vedlikeholde selv.
Tilstandsrapport leilighet har undersøkelser som generelt sett er mindre tidskrevende enn for tilstandsrapport hus. Tilstandsrapport pris vil dermed bli lavere for tilstandsrapport leilighet enn for tilstandsrapport hus.
For tilstandsrapport leilighet er det allikevel enkelte leiligheter som krever et større omfang av undersøkelser i henhold til tryggere bolighandel. Dette gjelder for leiligheter med vedlikeholdsansvar for felles bygningsdeler eller for leiligheter som har bygningsdeler i særskilt tilknytning til enkelte bygningsdeler.
Gjennomgang av felles bygningsdeler,
der bygningsdelen er særlig nær boligen
Undersøkelsene gjøres for en bolig i et mindre Sameie | Borettslag | Boligaksjelag, og der det er en eller flere felles bygningsdeler som har særlig nær tilknytning til boligen.
Eksempel på der en gjennomgang kan bli gjeldene, er de boenhetene som under eller delvis mot terreng, samt boenheter med loft.
Som følge av Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), er det flere bygningsdeler i en bolig, som det må opplyses om i større grad enn tidligere. Blant annet så har felles bygningsdeler som ligger utenfor leiligheter, et strengere krav til hvordan bygningsdelen skal opplyses om og hvordan disse undersøkelsene skal gjennomføres under en befaring av boligen.
Undersøkelse for leiligheter gjelder blant annet der boligeier / selger har vedlikeholdsplikt, og eller at disse bygningsdelene har en særlig nær tilknytning til boligen.
Bygningsdelene som er nevnt i forskriften er:
"§ 2-09. Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak"
"§ 2-11. Yttervegger"
"§ 2-14. Krypekjeller"
"§ 2-15. Rom under terreng (kjelleretasje, underetasje og sokkeletasje)"
"§ 2-16. Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet"
Gjennomgang av felles bygningsdeler,
der eier av boligen har vedlikeholdsplikt
Undersøkelsene gjøres for en bolig i et mindre Sameie | Borettslag | Boligaksjelag, der eieren av boligen har vedlikeholdsplikt. Vedlikeholdsplikt betyr at boenheten må gjøre vedlikehold på bygningsdelen for egen regning. Informasjonen om vedlikeholdsplikt er ofte tilgjengelig i vedtektene.
Erfaringsmessig skjer det at opplysningene som fordeler vedlikeholdsansvaret mellom boenheten og et Sameie, ikke alltid er forenelig med det som praktiseres eller samsvarer med den infoen selger opplyser om. Fremlegges vedtektene, er det disse opplysningene som legges til grunn i tilstandsrapporten.
Om bygningen eies av et mindre sameie, for eksempel 4 boenheter, kan vedlikeholdskostnadene for felles bygningsdeler resultere i en betydelige økning for kjøper via felleskostnadene, når vedlikehold og utskifting igangsettes.
For denne type boliger blir tilstandsrapporten for en leilighet, mer like en tilstandsrapport for større boliger/hus. Dette som følge av at det stilles strengere krav til undersøkelser i Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)
Les mer om krav til undersøkelser av bygningsdeler, der en boligen er i særlig nær tilknytning til en felles bygningsdel i Forskrift til avhendingslova ( Tryggere bolighandel ).
.jpg)
Gjennomgang av godkjente tegninger | boligens lovlighet
Gjennomgang av lovlighet | godkjente tegninger hos kommunen.
Opplysninger som kommer frem av byggetegningene blir opplyst om i tilstandsrapporten.
I tilfeller der tegninger ikke legges frem av selger | megler, vil dette kommenteres i tilstandsrapporten.
Målsatt planskisse | plantegning - En oppklarende tegning av boligens rom og størrelse
Planskisser | plantegning kan brukes som en oppklarende tegning, som et tillegg til tilstandsrapporten ved salg av bolig.
Planskissen | plantegningen på bildet er tegnet av Certus Takst AS og er et eksempel på hvordan en planskisse kan utformes. Utseende på planskissene kan tilpasses etter behov..
Info fra Norsk takst.
Norsk takst har informasjon på sin hjemmeside for selger. Her kan du lese om hva du bør være klar over ved salg av bolig. Les Norsk takst sin artikkel om hva selger bør passe på ved et boligsalg.
Hva er kravene til minste informasjon i tilstandsrapporten?
Hva er kravene til minste informasjon i tilstandsrapporten?
Forskriften til avhendingslova (tryggere bolighandel) tredde i kraft 1. januar 2022.
Forskriften har som formål å sikre en tryggere bolighandel for forbrukere gjennom blant annet å gi tilstrekkelig informasjon. Det er blant annet krav til:
-
Hvilke bygningsdeler som skal vurderes.
-
Hvilke felles bygningsdeler som skal vurderes for leiligheter.
-
Hvordan tilstandsgradene | TG skal vurderes.
-
Hvilke forhold det ellers skal opplyses om i en tilstandsrapport.
Les mer om kravene til informasjon i en tilstandsrapport i Forskrift til avhenindslova (tryggere bolighandel)
Hva om det er gitt feil opplysninger ved salg av boligen | eierskifte?
Hva om det er gitt feil opplysninger ved salg av en bolig?
Om boligsalget er i strid med Avhendingslova og tryggere bolighandel, som for eksempel at det er gitt feil eller mangelfull informasjon fra selger til kjøper, kan dette være en mangel.
Eksempel på en mangel kan være manglende opplysninger eller feil opplysninger i:
-
salgsoppgaven
-
tilstandsrapporten
-
selgers egenerklæringsskjema
Det er ikke takstingeniøren | takstmann som tar stilling til om det foreligger en mangel.
Les mer om tilstandsrapport |
Aktuelt innen bolig og eiendom
Aktuelt innen bolig og eiendom inneholder informasjon som blant annet
handler om tilstandsrapporter.
-
Krav til tilstandsrapport ved salg av bolig, hva er de?
-
Hva er reglene for tilstandsrapporter?
-
Planskisse med mål.
-
Arealsvikt | Feil areal i salgsoppgave?
-
Hva var boligens sist godkjente bruk? | Lovlighetsmangler.
-
Boligtakst med verdi, hva er det?
-
Byggefeil | Kartlegging av byggefeil.
-
Ferdigattest - Tilstrekkelig dokumentasjon på faglig utførelse?