Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) har sitt opphav fra avhendingslova (lov om avhending av fast eigedom), der § 3-10. Synfaring og anna forundersøking. Tilstandsrapportar og andre salgsdokument, viser til at kjøper ikke kan kreve erstatning for forhold som kjøper viste om før avtalen ble inngått.
Etableringen av forskrift til avhendingslova, førte til at det ble stilt spesifikke krav til hva en tilstandsrapport minimum skulle inneholde av undersøkelser og informasjonen, for at en tilstandsrapporten var godkjent i henhold til forskriftens bestemmelser.
Innhold på siden
Formålet med tryggere bolighandel
Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) | takstforskriften, ble etablert i forbindelse med at Stortinget 16. mai 2019, vedtok endringer i avhendingslova (Lov om avhending av fast eigedom).
Formålet med endringene som ble gjennomført av Solberg regjeringen, var å gjøre bolighandelen tryggere (Regjeringen vil gjøre bolighandelen tryggere - regjeringen.no), og medførte at boligen ikke lenger kunne selges "som den er".
Selger fikk dermed større opplysningsplikt og måtte informere om forhold som selger kjente til eller måtte kjenne til.
På den andre siden skulle ikke kjøper ikke lenger kunne hevde at boligen hadde feil/svakhet, som ville utgjøre en kjøpsrettslig mangel, hvis feilen allerede var blitt opplyst om i den godkjente tilstandsrapporten.
Tilstandsrapporter av høy kvalitet!
Den vedtatte formålsparagrafen i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), beskriver i § 1-1. Formål at "Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp."
Hensikten med etablering av den nye forskriften for å sikre tryggere bolighandel, var å redusere konfliktnivået i bolighandelen, der tilstandsrapporter av høy kvalitet, skulle bidra til å bidra til å dempe dette konfliktnivået.
Høring til tryggere bolighandel
Forslagene til ny forskrift til avhendingslova ble lagt ut på høring 10. februar 2020 med høringsfrist til 10. mai 2020, og var et resultat av tidligere utredning NOU 2009: 6 Tilstandsrapport ved salg av bolig. Innspillende til høringen førte ikke til noe entydig innspill og utredningen ble ikke videre fulgt opp. Det ble gjennomført en ny høring i årsskiftet 2017-2018 av den samme utredningen som ble gjennomført i 2009 og denne høringen inneholdt flere forslag, som ville bidra til en tryggere bolighandel.
Høringsnotatet kan du lese i sin helhet på regjeringen sine sider, ved å trykke på lenken Høringsnotat til tryggere bolighandel.
Forslaget til forskriften (høringsnotatet) og den vedtatte forskriften til tryggere bolighandel, ble betydelig endret når det gjaldt krav til bygningssakkyndige, som kunne utarbeide tilstandsrapporter ved salg av bolig.
Forklaring - Høring: En høring er en mulighet for innbyggere, organisasjoner og næringsliv, til å komme med sine meninger og forslag, før det fattes vedtak (Kva er ei høyring? - regjeringen.no).
Minstekrav til tilstandsrapporter
Minstekravene til tilstandsrapporter som bygningssakkyndige må forholde seg til, kommer frem av de ulike paragrafene i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), som også kalles for takstforskriften.
Det er enten selger eller selgers representant (megleren), som velger hvilken bygningssakkyndig eller hvilket takseringsforetak, som skal utarbeide tilstandsrapporten ved boligsalget. Tilstandsrapporten er i likhet med selgers egenerklæringsskjema, et svært viktig vedlegg til salgsoppgaven. Tilstandsrapporten skal være et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp, men dersom tilstandsrapporten og/eller selgers egenerklæringsskjema inneholder manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen, vil dette kunne medføre at kjøper kan påberope at det foreligger en mangel ved boligkjøpet.
For selgere som ønsker å redusere muligheten for at det oppstår eventuelle forhold, som kan fremmes som en mangel, vil Certus Takst anbefaler at selger tar et mye større eierskap til valget av den bygningssakkyndige, som skal utarbeide tilstandsrapporten, i stedet for å videresende dette valget og den risikoen dette medfører, til eiendomsmegleren.
Certus Takst anbefaler at selger tar et mye større eierskap til valget av den bygningssakkyndige, som skal utarbeide tilstandsrapporten, i stedet for å videresende valget og den risikoen dette medfører, til eiendomsmegleren.
Manglende- og uriktige opplysninger ved boligsalg
La oss slippe katten ut av sekken, først som sist - Det finnes ikke noe krav om at selger må innhente en godkjent tilstandsrapport ved boligsalg. Å ikke innhente en godkjent tilstandsrapport når en bolig skal selges, vil naturligvis øke risikoen betydelig for at selger ikke har kunnet fremlegge tilstrekkelig og riktig informasjon om eiendommen, før kjøper signerer kontrakten. I henhold til avhendingslova, kan selger bli ansvarlig for:
Manglende opplysninger (§ 3-7)
Uriktige opplysninger (§ 3-8)
Hva som kan være manglende og/eller uriktige opplysninger, kommer frem av paragrafene i kapittel 3 i avhendingslova, og det beskrives også at det kan foreligge en mangel, der eiendommen er i vesentlig svakere tilstand, enn det kjøperen kunne regne med.
Hvis det ikke innhentes en godkjent tilstandsrapport, vil det være få boligselgere som har tilstrekkelig kunnskap og kompetanse til å kunne beskrive eiendommens byggtekniske tilstand, i henhold til kapittel 3 i avhendingslova.
Manglende, uriktige og ikke tilstrekkelige opplysninger om boligen, kan føre til at det innhentes en annen bygningssakkyndig (takstingeniør/takstmann), som grunnlag for reklamasjon på boligkjøp.
Beskrivelse og henvisning til avhendingslova er kun ment som informasjon, og ikke juridisk rådgivning. Slik rådgivning må gjennomføres i samråd med personer som har utdannelse innen jus (advokatfullmektig, advokat).
Krav til undersøkelser
Undersøkelsene i forbindelse med utarbeidelse av en tilstandsrapport ved boligsalg, vil i all hovedsak, basere seg på det som er synlig. For enkelte rom eller bygningsdeler, beskrives det også at det skal gjennomføres undersøkelser med målinger, hulltaking og/eller stikkprøver i treverk.
I tilfeller der det vesentlige installasjoner eller innretninger er skjult, vil det ikke være mulig å undersøke disse, dersom ikke kunde/selger har lagt til rette for disse undersøkelsene.
Undersøkelsene som skal gjennomføres for at kravene til tilstandsrapporten skal være godkjent i henhold til tryggere bolighandel, er mange. Spesielt for eneboliger og lignende med påbygg/tilbygg og ulike perioder for modernisering og rehabilitering, vil disse undersøkelsene bli svært omfattende.
At undersøkelsene blir omfattende, vil som regel også gjenspeile prisen på tilstandsrapporten ved boligsalget. Når en velger den billigste tilstandsrapporten, vil det statistisk være større sjanse for at kvaliteten på denne tilstandsrapporten er lavere. Den som velger den bygningssakkyndige til å utarbeide tilstandsrapporten (selger eller megleren som selger har valgt), må spørre seg om det er prisen eller kvaliteten på tilstandsrapporten viktigst? Når dette spørsmålet skal besvares, må formålet med forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) være klart, nemlig at tilstandsrapportene skal være av høy kvalitet, som et betryggende informasjonsgrunnlag før boligkjøpet.
Er prisen eller kvaliteten på tilstandsrapporten, viktigst?
Spørsmål til ettertanke - Vil selger og eiendomsmegler ha lik interesse av informasjonen som kommer frem i tilstandsrapporten?
Hvis nei,
hva er interessen til selger?
hva er interessen til eiendomsmegler?
Fastsetting av tilstandsgrad
Fastsetting av tilstandsgrad i tilstandsrapportene er definert i forskrift til avhendingslovas § 2-23. Fastsetting av tilstandsgrad. Der kommer det frem at
Etter at de forskjellige tilstandsgradene er definert, kommer det et avsnitt på slutten av forskriftsteksten, som virker å være av svært stor betydning, der det kommer frem at "For valg av tilstandsgrad gjelder de kriteriene som fremgår av den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig."
Grunnen til at dette er av svært stor betydning, er fordi navnet på Norsk standard NS 360, er Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, og forskriften skiver inn kriteriene i NS 3600, som grunnlag for å fastsette tilstandsgrad, der det registreres avvik på en bygningsdel eller rom.
Bestill boligtakst av Certus Takst
Ønsker du å bestille boligtakst fra Certus Takst, trykk på den rød lenken. Her finner du informasjon om hvordan du kan kontakte Certus Takst.
Les generell informasjon om boligtaksten, for å få informasjon om artiklene som publiseres på siden.