Hva er en tomtetakst?

En tomtetakst er en vurdering verdien av én eller flere tomter. Tomtetaksten kan utarbeides av takstingeniører | takstmenn, der markedsvurderingen dokumenteres i en takstrapport.

Hvordan vurdere verdien av en tomt?

Når verdien av en tomt skal vurderes, vil det være mange faktorer som har betydning for markedsverdien. Disse faktorene vil både ha direkte med tomten å gjøre, i tillegg til faktorer i nærheten, området og kommunen tomten er plassert. Faktorer som har betydning for markedsvurderingen, vil blant annet være:

Verdien av en eiendom eller tomt, vil alltid være i bevegelse. Faktorene utenfor aktuell tomtegrense vil kunne være av stor betydning, som for eksempel vil politiske beslutninger. Blant annet hadde etableringen av hovedflyplass på Gardermoen i 1998, i stedet for Fornebu, hatt stor betydning for Øvre Romerike i Akershus. Flere arbeidsplasser og befolkningsvekst, gjenspeiles også tomteprisen og prisen for boliger. På grunn av høyere eiendomspriser, vil det også bli mer attraktivt å bygge nye boliger.

Hvis det hadde blitt vedtatt å plassere hovedflyplassen på Hurum i stedet, ville historien og verdien av eiendommer og tomter, ha sett annerledes ut i dag.

Tomtens beliggenhet

Tomtens beliggenhet har stor betydning for tomteverdien.

Beliggenhet er et samlebegrep som brukes til å forklare tomtens posisjon, plassering og tomtens attraktivitet. For mange vil tomtens attraktivitet være begrunnet i:

barnehager og skoler
dagligvare, butikker og kjøpesentre
restauranter, opplevelser og fritidstilbud
arbeidsmuligheter og kollektivtransport

I tillegg vil det også være andre faktorer av betydning, som blant annet:

gateadresse (navn på gate)
utsikt
solforhold
rolig område | trafikkert område
andre klimatiske forhold

Infrastrukturen i området rundt tomten

Hva slags type infrastruktur som tomten har i umiddelbar nærhet er av stor betydning for tomtens verdi.

Tilstrekkelig kapasitet av elektrisitet, vann -og avløpssystemer er en faktor i beregning av tomtens verdi. Her tar mange det for gitt at det er tilstrekkelig kapasitet på nett for telekommunikasjon, elektrisitet, vann og avløp, men også for områder på Østlandet og innenfor de forskjellige kommunegrensene, er det varierende kapasitet og løsninger som blir benyttet.

Offentlig og private tjenester

Hva slags tilbud som er i nærheten av offentlige og private tjenester er av stor betydning for de fleste. Å ha barnehager og skoler i nærheten er viktig for barnefamilier. For mange er det også viktig hvilken skolekrets tomten og eiendommen tilhører.

Tilgang til fritidstilbud og helsetilbud er også noe som vi mennesker ønsker å ha i nærheten. I tillegg til dagligvare, butikker, spisesteder og kulturelle tilbud.

Offentlig transport og tilknytning til vei

Enkel tilgang til offentlig transport og tilknytning til veinett har en del å si for verdien av en tomt. Tomter som ligger i nærhet til tog og har bussforbindelse, vil gjøre hverdagen enklere, og er noe som mange boligeiere ønsker. For mange sees det på som er fordel at en kan ta offentlig transport til jobb eller at gang og sykkelveier er tilstrekkelig utbygd.

Telekommunikasjon

Telekommunikasjon er som for infrastruktur ellers utbygd i forskjellig grad, avhengig av hvilken kommune og plassering tomten har innad i kommunen. For tettbygde strøk i Asker og Bærum, vil de fleste kunne få tjenester som Fibernett. Utbygging av 5G nett er også av betydning for de fleste.

Vann og avløp

Det er en del eiendommer som ligger litt utenfor tettbygde strøk, som ikke er tilknyttet det offentlige avløpsnettet eller at vanntilførselen kommer fra en brønn. I dag finnes flere typer løsninger som vil bidra til at slike systemer fungerer godt for boligbygg tilknyttet et veinett, men det krever god prosjektering og et visst vedlikehold. For tomter og eiendommer som ikke er tilknyttet et veinett, kan dette by på større utfordringer ved tilkjøring av materialer og muligheter for tømming av septikkanlegg. Der det ikke er mulig med tett septiktank, må det finnes tilstrekkelig løsninger, da utslipp nær drikkevannskilder generelt sett ikke blir spesielt godt mottatt.

Elektrisitet

Kapasiteten for det det offentlig nettet for elektrisitet, er også varierende. For flere områder må det bygges ut nye stasjoner for å kunne tilby kunder tilstrekkelig og stabil tilføring av strøm.

Hvordan en bolig/bygning får energiforsyningen fra, har hatt en betydelig utvikling de siste årene. Ved å investere i fremtidens løsninger ved oppstart av byggeprosjekt, kan behovet for å være tilknyttet det offentlig nettet bli redusert. For enkelte eiendommer vil det heller ikke være en nødvendighet, da tomten har tilgang til solenergi, vindenergi og løsninger for varme som bergvarme eller jordvarme. Disse tekniske løsningene er foreløpig relativt kostbare, men ved utvikling og flere tilbydere av disse løsningene, kan dette bli en realitet.

Regulering av tomt

Reguleringsbestemmelsene i en kommune gir muligheter og begrensninger for hva som kan føres opp på en tomt. Mange som får avslag på byggesøknader av kommunen, har som regel ikke fulgt eldre reguleringsplan eller nye kommuneplaner i begrunnelsen for søknad til tiltak. Det kan være at det må søkes om dispensasjon fra kommunens bestemmelser, eller at tiltaket må endres på ett eller flere punkt, for at kommunen skal godkjenne byggesøknaden.

Der flere oppfatter reguleringsbestemmelser fra kommunen som vanskelig, kan andre benytte dette til sin fordel og se muligheter, også til boligutvikling på sikt. En søknad som er innenfor alle bestemmelser, skal i utgangspunktet aksepteres av kommunen. Med andre ord skal kommunen gi en igangsettingstillatelse. Det kan forekomme særskilte avgjørelser som ikke er i tråd med dette, men kommunen må da begrunne avgjørelsen for at tiltaket blir avslått eller må endres.

Regulering av en tomt er ofte fastsatt av kommunen, men det er mulig å søke omregulering til kommunen. Å gjennomføre en slik omgjøring av reguleringsplanen, kan være en krevende prosess og det er heller ikke sikkert om kommunen, oppfatter omreguleringen som en fornuftig løsning. Slike omreguleringer kan ta noe tid, men det er mulig å gjennomføre om det foreligger en fornuftig plan.

Reguleringsbestemmelser i Asker kommune

Asker kommune, består av Gamle Asker kommune, Røyken kommune og Hurum kommune. Disse tre kommunene hadde ulike bestemmelser, men har nå like bestemmelser. Disse bestemmelsene finner du hos Asker kommune | Plan, bygg og eiendom.

Reguleringsbestemmelser i Bærum kommune

I motsetning til Asker kommune, ble ikke Bærum kommune slått sammen med andre kommuner under Kommunereformen. Reguleringsbestemmelsene finner du hos Bærum kommune | Plan, bygg og geodata.

Størrelse på tomt

Størrelsen på tomten vil betydning for hvor mye av tomten som kan bebygges. Hvor mye som kan bebygges, varierer ut fra kommunens reguleringsplan. Disse reguleringsbestemmelsene setter begrensninger, men også muligheter for regulering av tomt.

Størrelsen av tomten har noe å si for tomtens utnyttelsesgrad. Jo større tomten er, jo mindre vil utnyttelsesgraden være, forutsatt at det ikke er deler av tomten som er avsatt til et annet formål enn bebyggelse og at størrelsen på bygningene er lik en mindre tomt.

Størrelsen på tomten, eller arealet av tomten, vil også ha betydning for verditaksten. Å finne verdi av tomtens størrelse gir seg ikke selv, med å multiplisere/gange kvadratmeterprisen med antall kvadratmeter, da kvadratmeterprisen uttrykker gjennomsnittsprisen for et bestemt antall kvadratmeter, for en bestem tomt. Kvadratmeterprisen vil variere for både mindre og større tomter, selv om de ligger i umiddelbar nærhet.

Råtomt | Opparbeidet tomt | Fradelt tomt

Hvor mye eller hvor lite tomten er opparbeidet, før bygningen føres opp, vil ha betydning for tomtens verdi. En råtomt vil ha lavere verdi i samme område, enn en tomt som har blitt opparbeidet slik at den er tilknyttet elektrisitet, vann- og avløp. I tillegg til opparbeidelse flaten bygningen skal plasseres, enten det er skjæring, fylling eller begge deler.

Råtomt

En råtomt er en tomt som ikke har blitt klargjort for bygging. Det er med andre ord, ingen private stikkledninger med vann- eller avløpsrør, til det kommunale nettet. Ingen mulighet for elektrisitet og råtomten er heller ikke gravd ut eller fylt med masse.

Opparbeidet tomt

Når det gjelder hvordan disse forholdene skal opparbeides, tar en utgangspunkt i hva slags bygning som skal føres opp. En prosjektet fritidsbolig på fjellet uten vann og tilknytning av strøm, har ikke det samme for opparbeiding av tomten, som en boligblokk med to etasjer under bakkeplan. Opparbeidelsen av tomten, vil med andre ord variere etter type bygning og uteområde.

Fradele tomt | Skille ut en tomt

Å fradele en eksisterende tomt eller eiendom til en eller flere tomter, er en måte å tjene penger på en del av eiendommen som du allerede eier. I attraktive områder med høye tomtepriser, vil det å skille ut en tomt fra en større eiendom, gi eieren av tomten en betydelig sum.

En slik fradeling må godkjennes av kommunen, da det opprettes et nytt gårds- og bruksnummer i Matrikkelen. Kartverket eller i kommunekart, finner en oversikt over alle boligene i kommunen. Disse inneholder alltid et gårds- og bruksnummer. Hvis tomten seksjonert, vil den også ha et seksjonsnummer. Tomter som er festet vil også ha et festenummer.

En fradelt tomt, vil ikke ha samme verdi som tomteverdien før fradelingen, fordelt på antall kvadratmeter. Den opprinnelige eller fradelte delen av tomten kan ha fordeler og ulemper, sett opp mot hverandre, deriblant om det er gitt en servitutt | bruksrett på fradelt tomt.

Grunnforhold på tomten

Grunnforhold er et begrep som benyttes til å forklare tomtens masser på og under bakkeplan. Hvordan disse massene er sammensatt har noe å si, for hvor godt tomten er egnet til utbygging. Noen tomter er lette å bygge på, mens andre tomter krever at det gjennomføres tiltak for å få oppført en bygningen. Noen tiltak kan være svært kostbare og kan bidra til at et byggeprosjekt får en vesentlig høyere byggekost, enn det som i utgangspunkter var prosjektert og estimert.

Grunnforholdene på en tomt vil også ha betydning for hvilke bygningstekniske løsninger som blir valgt.
Dette vil gjelde blant annet for:

Type fundamentering.
Type/omfang av drenering og bortleding av vann i forskjellige former.
Tiltak mot radon, kvikkleire, flom, skred.
Tiltak mot forurensninger i grunn

Servitutter og heftelser ved tomten

Det er flere andre forhold ved tomten som er avgjørende for hvor enkel den er å bygge på og hva slags type bygning som egner seg best.

Blant annet kan det være fornuftig å bygge en bolig med med såle/plate på mark, på en relativt flat tomt. Er tomten skrå, er det naturlig å etablere en kjeller eller underetasje mot deler av terrenget på tomten.