Verditakst Oslo | Drammen | Asker og Bærum

Verditakster | Takst for verdi av bolig og eiendom

Forhåndstakst | Tomtetakst | Verditakst av bolig (verdi- og lånetakst)

Certus Takst er sertifisert hos Norsk Takst for verditaksering av bolig og utarbeider verditakster. Verditakster er en samlebetegnelse for takst av verdi av bolig og eiendom. Disse verditakstene innebærer blant annet:

Forhåndstakst
Tomtetakst
Verditakst av bolig (verdi- og lånetakst)

En slik takst av verdi for bolig og eiendom/ boligtakst, gjennomføres i Oslo og Akershus (Asker og Bærum), samt deler av Buskerud (Drammen og Omegn).

Verditakster

Innhold

01.1 - Hva er en tomtetakst?

01.2 - Tomtens beliggenhet

01.3 - Størrelse på tomt

01.4 - Grunnforholdene på tomten

01.5 - Råtomt | Opparbeidet tomt | Fradeling av tomt

01.6 - Servitutt | Bruksrett eller heftelse

01.7 - Infrastruktur rundt tomten og området

01.8 - Reguleringsbestemmelser gir både muligheter og begrensninger

01.9 - Andre forhold ved tomten
02.1 - Hva er en forhåndstakst?

02.2 - Nybygg - Oppføring av ny bolig

02.3 - Tilbygg og påbygg - Oppføring av et nytt tiltak på eksisterende bolig
03.1 - Verditakst av bolig | Verdi- og lånetakst

Prisliste

Pris for verditakser

En verditakst prises etter størrelse.

Forhåndstakst, tomtetakst og verditakst av bolig

starter fra:

7000 kr

GÅ TIL PRISER | VERDITAKSTER

01 - Info | Tomtetakst

Tomtetakst - En verditakst for verdisetting av tomter

01.1 - Hva er en tomtetakst?

En tomtetakst er en type verditakst der tomtens verdi estimeres ut fra flere forhold, når tomtens verdi skal beregnes, og både forhold på tomten og utenfor tomten har betydning.

01.3 - Størrelsen på tomt

Størrelsen på tomten vil betydning for hvor mye av tomten som kan bebygges. Hvor mye som kan bebygges, varierer ut fra kommunens reguleringsplan. Disse reguleringsbestemmelsene setter begrensninger, men også muligheter for regulering av tomt.

Størrelsen av tomten har noe å si for tomtens utnyttelsesgrad. Jo større tomten er, jo mindre vil utnyttelsesgraden være, forutsatt at det ikke er deler av tomten som er avsatt til et annet formål enn bebyggelse og at størrelsen på bygningene er lik en mindre tomt.

Størrelsen på tomten, eller arealet av tomten, vil også ha betydning for verditaksten. Å finne verdi av tomtens størrelse gir seg ikke selv, med å multiplisere/gange kvadratmeterprisen med antall kvadratmeter, da kvadratmeterprisen uttrykker gjennomsnittsprisen for et bestemt antall kvadratmeter, for en bestem tomt. Kvadratmeterprisen vil variere for både mindre og større tomter, selv om de ligger i umiddelbar nærhet.

01.4 - Grunnforholdene på tomten

Grunnforhold er et begrep som benyttes til å forklare tomtens masser på og under bakkeplan. Hvordan disse massene er sammensatt har noe å si, for hvor godt tomten er egnet til utbygging. Noen tomter er lette å bygge på, mens andre tomter krever at det gjennomføres tiltak for å få oppført en bygningen. Noen tiltak kan være svært kostbare og kan bidra til at et byggeprosjekt får en vesentlig høyere byggekostnad, enn det som i utgangspunkter var prosjektert og estimert.

Grunnforholdene på en tomt vil også ha betydning for hvilke bygningstekniske løsninger som blir valgt.
Dette vil gjelde blant annet for:

Type fundamentering.
Type/omfang av drenering og bortleding av vann i forskjellige former.
Tiltak mot radon, kvikkleire, flom, skred.
Tiltak mot forurensninger i grunn.

01.2 - Tomtens beliggenhet?

Tomtens beliggenhet har stor betydning for tomtens verdi. Beliggenhet er et samlebegrep som blir brukt til å forklare tomtens posisjon, plassering og tomtens attraktivitet. For mange vil en tomtens attraktivitet grunne i nærhet til:

barnehager og skoler
dagligvare, butikker og kjøpesentre
restauranter, opplevelser og fritidstilbud
arbeidsmuligheter og kollektivtransport

I tillegg vil flere andre faktorer ha betydning, deriblant:

gateadresse
utsikt
solforhold
rolig område | trafikkert område
andre klimatiske forhold

01.5 - Råtomt | Opparbeidet tomt | Fradeling av tomt

Hvor mye eller hvor lite tomten er opparbeidet, før bygningen føres opp, vil ha betydning for tomtens verdi. En råtomt vil ha lavere verdi i samme område, enn en tomt som har blitt opparbeidet slik at den er tilknyttet elektrisitet, vann- og avløp. I tillegg til opparbeidelse flaten bygningen skal plasseres, enten det er skjæring, fylling eller begge deler.

Råtomt

En råtomt er en tomt som ikke har blitt klargjort for bygging. Det er med andre ord, ingen private stikkledninger med vann- eller avløpsrør, til det kommunale nettet. Ingen mulighet for elektrisitet og råtomten er heller ikke gravd ut eller fylt med masse.

Opparbeidet tomt

Når det gjelder hvordan disse forholdene skal opparbeides, tar en utgangspunkt i hva slags bygning som skal føres opp. En prosjektet fritidsbolig på fjellet uten vann og tilknytning av strøm, har ikke det samme for opparbeiding av tomten, som en boligblokk med to etasjer under bakkeplan. Opparbeidelsen av tomten, vil med andre ord variere etter type bygning og uteområde.

Fradele tomt | Skille ut en tomt

Å fradele en eksisterende tomt eller eiendom til en eller flere tomter, er en måte å tjene penger på en del av eiendommen som du allerede eier. I attraktive områder med høye tomtepriser, vil det å skille ut en tomt fra en større eiendom, gi eieren av tomten en betydelig sum.

En slik fradeling må godkjennes av kommunen, da det opprettes et nytt gårds- og bruksnummer i Matrikkelen. Kartverket eller i kommunekart, finner en oversikt over alle boligene i kommunen. Disse inneholder alltid et gårds- og bruksnummer. Hvis tomten seksjonert, vil den også ha et seksjonsnummer. Tomter som er festet vil også ha et festenummer.

En fradelt tomt, vil ikke ha samme verdi som tomteverdien før fradelingen, fordelt på antall kvadratmeter. Den opprinnelige eller fradelte delen av tomten kan ha fordeler og ulemper, sett opp mot hverandre, deriblant om det er gitt en servitutt | bruksrett på fradelt tomt.

01.6 - Servitutt | Bruksrett eller heftelse

En servitutt er en bruksrett som følger en eiendom | tomt, eller følger en bestemt person eller familie. Slike servitutter er på den ene siden en bruksrett og har en positiv verdi for den gjeldene tomten, eiendommen, personen eller familien, men er samtidig en heftelse for den tomten eller eiendommen bruksretten gir adgang til.

For eksempel vil en bruksrett som en veirett over en annens eiendom, føre til at det blir mulig å komme seg inn til en eiendommen, uten at det er adkomst med direkte tilgang fra en vei. Den samme veien blir en heftelse, for den tomten veien går over, da denne delen av tomten ikke lenger vil være mulig å bygge på eller utvikle til andre formål.

Bruksretten vil være registrert, helt til det sendes en tinglysing til Kartverket, om at bruksretten skal fjernes. Bruksretten kan kun fjernes av de som har hjemmel | rettighet til å fjerne denne bruksretten.

Hvilke servitutter | bruksretter og heftelser som er tinglyst i tilknytning til tomten eller eiendommen, er registrert hos Kartverket og finnes digitalt på nettsiden Seeiendom | Grunnboksutskrift. Denne oversikten fra Grunnboka er en oversikt over hva som er registrert, men detaljene i selve bruksretten eller heftelsen vil ofte kreve at dokumentene av servitutten eller heftelsen innhentes i tillegg.

En servitutt med bruksrett vil i utgangspunktet være av positiv verdi for tomten, mens en heftelse vil være av negativ verdi.

01.7 - Infrastruktur rundt tomten og området

Hva slags type infrastruktur som tomten har i umiddelbar nærhet er av stor betydning for tomtens verdi.

Tilstrekkelig kapasitet av elektrisitet, vann -og avløpssystemer er en faktor i beregning av tomtens verdi. Her tar mange det for gitt at det er tilstrekkelig kapasitet på nett for telekommunikasjon, elektrisitet, vann og avløp, men også for områder på Østlandet og innenfor de forskjellige kommunegrensene, er det varierende kapasitet og løsninger som blir benyttet.

Offentlig og private tjenester

Hva slags tilbud som er i nærheten av offentlige og private tjenester er av stor betydning for de fleste. Å ha barnehager og skoler i nærheten er viktig for barnefamilier. For mange er det også viktig hvilken skolekrets tomten og eiendommen tilhører.

Tilgang til fritidstilbud og helsetilbud er også noe som vi mennesker ønsker å ha i nærheten. I tillegg til dagligvare, butikker, spisesteder og kulturelle tilbud.

Offentlig transport og tilknytning til vei

Enkel tilgang til offentlig transport og tilknytning til veinett har en del å si for verdien av en tomt. Tomter som ligger i nærhet til tog og har bussforbindelse, vil gjøre hverdagen enklere, og er noe som mange boligeiere ønsker. For mange sees det på som er fordel at en kan ta offentlig transport til jobb eller at gang og sykkelveier er tilstrekkelig utbygd.

Telekommunikasjon

Telekommunikasjon er som for infrastruktur ellers utbygd i forskjellig grad, avhengig av hvilken kommune og plassering tomten har innad i kommunen. For tettbygde strøk i Asker og Bærum, vil de fleste kunne få tjenester som Fibernett. Utbygging av 5G nett er også av betydning for de fleste.

Vann og avløp

Det er en del eiendommer som ligger litt utenfor tettbygde strøk, som ikke er tilknyttet det offentlige avløpsnettet eller at vanntilførselen kommer fra en brønn. I dag finnes flere typer løsninger som vil bidra til at slike systemer fungerer godt for boligbygg tilknyttet et veinett, men det krever god prosjektering og et visst vedlikehold. For tomter og eiendommer som ikke er tilknyttet et veinett, kan dette by på større utfordringer ved tilkjøring av materialer og muligheter for tømming av septikkanlegg. Der det ikke er mulig med tett seprikktank, må det finnes tilstrekkelig løsninger, da utslipp nær drikkevannskilder generelt sett ikke blir spesielt godt mottatt.

Elektrisitet

Kapasiteten for det det offentlig nettet for elektrisitet, er også varierende. For flere områder må det bygges ut nye stasjoner for å kunne tilby kunder tilstrekkelig og stabil tilføring av strøm.

Hvordan en bolig/bygning får energiforsyningen fra, har hatt en betydelig utvikling de siste årene. Ved å investere i fremtidens løsninger ved oppstart av byggeprosjekt, kan behovet for å være tilknyttet det offentlig nettet bli redusert. For enkelte eiendommer vil det heller ikke være en nødvendighet, da tomten har tilgang til solenergi, vindenergi og løsninger for varme som bergvarme eller jordvarme. Disse tekniske løsningene er foreløpig relativt kostbare, men ved utvikling og flere tilbydere av disse løsningene, kan dette bli en realitet.

01.8 - Reguleringsbestemmelser gir både muligheter og begrensninger

Reguleringsbestemmelsene i en kommune gir muligheter og begrensninger for hva som kan føres opp på en tomt. Mange som får avslag på byggesøknader av kommunen, har som regel ikke fulgt eldre reguleringsplan eller nye kommuneplaner i begrunnelsen for søknad til tiltak. Det kan være at det må søkes om dispensasjon fra kommunens bestemmelser, eller at tiltaket må endres på ett eller flere punkt, for at kommunen skal godkjenne byggesøknaden.

Der flere oppfatter reguleringsbestemmelser fra kommunen som vanskelig, kan andre benytte dette til sin fordel og se muligheter, også til boligutvikling på sikt. En søknad som er innenfor alle bestemmelser, skal i utgangspunktet aksepteres av kommunen. Med andre ord skal kommunen gi en igangsettingstillatelse. Det kan forekomme særskilte avgjørelser som ikke er i tråd med dette, men kommunen må da begrunne avgjørelsen for at tiltaket blir avslått eller må endres.

Regulering av en tomt er ofte fastsatt av kommunen, men det er mulig å søke omregulering til kommunen. Å gjennomføre en slik omgjøring av reguleringsplanen, kan være en krevende prosess og det er heller ikke sikkert om kommunen, oppfatter omreguleringen som en fornuftig løsning. Slike omreguleringer kan ta noe tid, men det er mulig å gjennomføre om det foreligger en fornuftig plan.

Reguleringsbestemmelser i Asker kommune

Asker kommune, består av Gamle Asker kommune, Røyken kommune og Hurum kommune. Disse tre kommunene hadde ulike bestemmelser, men har nå like bestemmelser. Disse bestemmelsene finner du hos Asker kommune | Plan, bygg og eiendom.

Reguleringsbestemmelser i Bærum kommune

I motsetning til Asker kommune, ble ikke Bærum kommune slått sammen med andre kommuner under Kommunereformen. Reguleringsbestemmelsene finner du hos Bærum kommune | Plan, bygg og geodata.

01.9 - Andre forhold ved tomten

Det er flere andre forhold ved tomten som er avgjørende for hvor enkel den er å bygge på og hva slags type bygning som egner seg best.

Blant annet kan det være fornuftig å bygge en bolig med med såle/plate på mark, på en relativt flat tomt. Er tomten skrå, er det naturlig å etablere en kjeller eller underetasje mot deler av terrenget på tomten.

Verditakst tomt | Tomtetakst

02 - Info | Forhåndstakst

Forhåndstakst - Fremtidig verdi i dagens marked

02.1 - Hva er en forhåndstakst?

En forhåndstakst er en objektiv og uavhengig vurdering, som brukes til å vurdere fremtidig verdi av et byggverk i dagens marked. Forhåndstaksten blir brukt i forbindelse med opptak av et byggelån, for å kunne gjennomføre og realisere et planlagt byggeprosjekt. Disse byggene kan være et nybygg, tilbygg eller påbygg.

Å sette en verdi etter dagens marked, betyr at det er dagens tomtepris, dagens byggtekniske verdi og dagens svingninger i boligmarkedet, samt andre generelle økonomiske variabler som har betydning for en markedsverdi i forhåndstakst, som for eksempel boliglånsrente og fremtidsutsikter i boligmarkedet.

Tilbygg og påbygg er tiltak som kommer i tillegg til den bygningen som allerede er ført opp på eiendommen. Disse tiltakene har stor variasjon i kompleksitet og de økonomiske rammene i prosjektet.

02.2 - Tilbygg og påbygg - Oppføring av et nytt tiltak på eksisterende bolig

Av de forskjellige type byggverk og bygninger, er det nybygg det oftest ønskes å gjennomført en forhåndstakst av. Oppføring av et nybygg er enten en helt ny bolig, på en tomt som ikke har blitt utnyttet, eller at det eksisterer allerede en annen bygning på tomten, men at denne skal rives, til fordel for den nye.

02.2 - Nybygg - Oppføring av ny bolig

Forhåndstakst

03 - Info | Verditakst av bolig

Verditaskt av bolig | Verdi- og lånetakst

Verdi- og lånetakst benyttes for å finne bolig og eiendomsverdi. Takstrapporten verditakst brukes ofte i forbindelse med fordeling av verdier som for eksempel i forbindelse med arv eller skilsmisser.

I forbindelse med fordeling av verdier, er det som oftest en del følelser inne i bildet, og under befaring er det en fordel at mer enn en part er til stede, om det ikke skal utformes to forskjellig verditakster med to forskjellige oppdragsgivere.

05.1 - Verdi- og lånetakst

Verditakst bolig