Verditakst av bolig i Oslo og Viken
Verditakster kan se like ut for forbrukere og det kan være vanskelig å vite hvilken type verditakst en trenger for å oppfylle målet med verditaksten.
Certus Takst utfører verditakster i Oslo og Viken (Asker, Bærum, Drammen og Omegn) og kan hjelpe til å finne riktig takst til riktig formål.
Kontakt Certus Takst | CTAS for verditakster.
Tomtetakst -
En vurdering av tomteverdi
Det er flere forhold og kriterier som skal vurderes, når tomtens verdi skal beregnes. Både når det gjelder forhold som er innenfor tomtegrensen og forhold som ligger utenfor tomten.
Blant annet vil tomteverdien beregnes ut fra:
Beliggenhet for tomt
Tomtens beliggenhet har stor betydning for tomtens verdi. Beliggenhet er et samlebegrep som blir brukt til å forklare tomtens posisjon, plassering og tomtens attraktivitet. For mange vil en tomtens attraktivitet grunne i nærhet til: - barnehager og skoler - dagligvare, butikker og kjøpesentre - restauranter, opplevelser og fritidstilbud - arbeidsmuligheter og kollektivtransport I tillegg vil flere andre faktorer ha betydning, deriblant: - gateadresse - utsikt - solforhold - rolig område | trafikert område - andre klimatiske forhold
Størrelse på tomt
Størrelse på tomt vil betydning for hvor mye av tomten som kan bebygges. Hvor mye som kan bebygges, varierer ut fra kommunens reguleringsplan. Disse reguleringsbestemmelsene setter begrensninger, men også muligheter for regulering av tomt. Størrelsen av tomten har noe å si for tomtens utnyttelsesgrad. Jo større tomten er, jo mindre vil utnyttelsesgraden være, forutsatt at det ikke er deler av tomten som er avsatt til et annet formål enn bebyggelse og at størrelsen på bygningene er lik en mindre tomt. Størrelsen på tomten, eller arealet av tomten, vil også ha betydning for verditaksten. Å finne verdi av tomtens størrelse gir seg ikke selv, med å multiplisere/gange kvadratmeterprisen med antall kvadratmeter, da kvadratmeterprisen uttrykker gjennomsnittsprisen for et bestemt antall kvadratmeter for en bestem tomt. Kvadratmeterprisen vil variere for både mindre og større tomter, selv om de ligger i umiddelbar nærhet.
Kvadratmeterprisen for en tomt, finnes ikke ved å ta en gitt kvadratmeterpris og mulitplisere med vurderes ikke ut fra gange med en kvadratmeterpris!
Grunnforhold på tomt
Grunnforhold er et begrep som benyttes til å forklare tomtens masser på og under bakkeplan. Hvordan disse massene er sammensatt har noe å si, for hvor godt tomten er egnet til utbygging. Noen tomter er lette å bygge på, mens andre tomter krever at det gjennomføres tiltak for å få oppført en bygningen. Noen tiltak kan være svært kostbare og kan bidra til at et byggeprosjekt får en vesentlig høyere kostnad, enn det som i utgangspunkter var prosjektert og estimert. For noen er det også disse tiltakene som gjør at bygningen får et særpreg, som ikke omkringliggende bygninger på tilsvarende tomter har. Grunnforholdene på en tomt vil også ha betydning for hvilke bygningstekniske løsninger som blir valgt. Dette vil gjelde blant annet for: - Type fundamentering - Type/omfang av drenering og bortleding av vann i forskjellige former - Tiltak mot radon, kvikkleire, flom, skred - Tiltak mot forurensninger i grunn
Grunnforholdene på en tomt, kan utgjøre en betydelig økt- eller redusert verdi.
Råtomt, opparbeidet tomt eller skille ut tomt
Hvor mye eller hvor lite tomten er opparbeidet, før bygningen føres opp, vil ha betydning for tomtens verdi. En råtomt vil ha lavere verdi i samme område, enn en tomt som har blitt opparbeidet slik at den er tilknyttet elektrisitet, vann- og avløp. I tillegg til opparbeidelse flaten bygningen skal plasseres, enten det er skjæring, fylling eller begge deler.
Råtomt
En råtomt er en tomt som ikke har blitt klargjort for bygging. Det er med andre ord, ingen private stikkledninger med vann- eller avløpsrør, til det kommunale nettet. Ingen mulighet for elektrisitet og råtomten er heller ikke gravd ut eller fylt med masse.
Opparbeidet tomt
Når det gjelder hvordan disse forholdene skal opparbeides, tar en utgangspunkt i hva slags bygning som skal føres opp. En prosjektet fritidsbolig på fjellet uten vann og tilknytning av strøm, har ikke det samme for opparbeiding av tomten, som en boligblokk med to etasjer under bakkeplan. Opparbeidelsen av tomten, vil med andre ord variere etter type bygning og uteområde.
Fradele tomt | skille ut tomt
Å fradele en eksisterende tomt eller eiendom til en eller flere tomter, er en måte å t I attraktive områder med høye tomtepriser, vil det å skille ut en tomt fra en større eiendom, gi eieren av tomten en betydelig sum. En slik fradeling må godkjennes av kommunen, da det opprettes et nytt gårds- og bruksnummer i Matrikkelen. Kartverket eller i kommunekart, finner en oversikt over alle boligene i kommunen. Disse inneholder alltid et gårds- og bruksnummer. Hvis tomten seksjonert, vil den også ha et seksjonsnummer. Tomter som er festet vil også ha et festenummer.
En fradelt tomt, vil ikke ha samme verdi som tomteverdien før fradelingen, fordelt på antall kvadratmeter. Den opprinnelige eller fradelte delen av tomten kan ha fordeler og ulemper, sett opp mot hverandre, deriblant om det er gitt en servitutt | bruksrett på fradelt tomt.
Servitutt | bruksrett og heftelse
En servitutt er en bruksrett som følger en eiendom | tomt, eller følger en bestemt person eller familie. Slike servitutter er på den ene siden en bruksrett og har en positiv verdi for den gjeldene tomten, eiendommen, personen eller familien, men er samtidig en heftelse for den tomten eller eiendommen bruksretten gir adgang til.
For eksempel vil en bruksrett som en veirett over en annens eiendom, føre til at det blir mulig å komme seg inn til en eiendommen, uten at det er adkomst med direkte tilgang fra en vei. Den samme veien blir en heftelse, for den tomten veien går over, da denne delen av tomten ikke lenger vil være mulig å bygge på eller utvikle til andre formål.
Bruksretten vil være registrert, helt til det sendes en tinglysing til Kartverket, om at bruksretten skal fjernes. Bruksretten kan kun fjernes av de som har hjemmel | rettighet til å fjerne denne bruksretten.
Hvilke servitutter | bruksretter og heftelser som er tinglyst i tilknytning til tomten eller eiendommen, er registrert hos Kartverket og finnes digitalt på nettsiden Seeiendom | Grunnboksutskrift. Denne oversikten fra Grunnboka er en oversikt over hva som er registrert, men detaljene i selve bruksretten eller heftelsen vil ofte kreve at dokumentene av servitutten eller heftelsen innhentes i tillegg.
Servitutt | bruksrett har i utgangspunktet en positiv verdi for en tomt, mens en heftelse vil være av negativ verdi.
Infrastruktur rundt tomten
Hva slags type infrastruktur som tomten har i umiddelbar nærhet er av stor betydning for tomtens verdi.
Tilstrekkelig kapasitet av elektrisitet, vann -og avløpssystemer er viktig faktor i beregning av tomtens verdi.
Offentlig og private tjenester
Hva slags tilbud som er i nærheten av offentlige og private tjenester er av stor betydning for de fleste. Å ha barnehager og skoler i nærheten er viktig for barnefamilier. For mange er det også viktig hvilken skolekrets tomten og eiendommen tilhører. Å ha tilgang til fritidstilbud og helsetilbud er også noe som vi mennesker ønsker å ha i nærheten. I tillegg til dagligvare, butikker, spisesteder og kulturelle tilbud.
Offentlig transport og tilknytning til vei
Enkel tilgang til offentlig transport og tilknytning til veinett har en del å si for verdien av en tomt. Tomter som ligger i nærhet til tog og har bussforbindelse, vil gjøre hverdagen enklere, og er noe som mange boligeiere ønsker. For mange sees det på som er fordel at en kan ta offentlig transport til jobb eller at gang og sykkelveier er tilstrekkelig utbygd.
Telekommunikasjon, elektrisitet, vann og avløp
Mange tar det for gitt at det er tilstrekkelig kapasitet på nett for telekommunikasjon, elektrisitet, vann og avløp., men også for områder på Østlandet og innenfor de forskjellige kommunegrensene, er det varierende kapasitet og løsninger som blir benyttet.
Telekommunikajson
Telekommunikasjon er som for infrastruktur ellers utbygd i forskjellig grad, avhengig av hvilken kommune og plassering tomten har innad i kommunen. For tettbygde strøk i Asker og Bærum, vil de fleste kunne få tjenester som Fibernett. Utbygging av 5G nett er også av betydning for de fleste.
Vann og avløp
For eksempel er det en del steder, litt utenfor tettbygde, som ikke er tilknyttet det offentlige avløpsnettet eller at vanntilførselen kommer fra en brønn. I dag finnes flere typer løsninger som vil bidra til at slike systemer fungerer godt for boligbygg tilknyttet et veinett, men det krever god prosjektering og et visst vedlikehold. For tomter og eiendommer som ikke er tilknyttet et veinett, kan dette by på større utfordringer ved tilkjøring av materialer og muligheter for tømming av septikkanlegg. Der det ikke er mulig med tett seprikktank, må det finnes tilstrekkelig løsninger, da utslipp nær drikkevannskilder generelt sett ikke blir spesielt godt mottatt.
Elektrisitet
Kapasiteten for det det offentlig nettet for elektrisitet, er også varierende. For flere områder må det bygges ut nye stasjoner for å kunne tilby kunder tilstrekkelig og stabil tilføring av strøm. Hvordan en bolig/bygning får energiforsyningen fra, har hatt en betydelig utvikling de siste årene. Ved å investere i fremtidens løsninger ved oppstart av byggeprosjekt, kan behovet for å være tilknyttet det offentlig nettet bli redusert. For enkelte eiendommer vil det heller ikke være en nødvendighet, da tomten har tilgang til solenergi, vindenergi og løsninger for varme som bergvarme eller jordvarme. Disse tekniske løsningene er foreløpig relativt kostbare, men ved utvikling og flere tilbydere av disse løsningene, kan dette bli en realitet.
Regulering av tomt - Muligheter og begrensninger
Reguleringsbestemmelsene i en kommune gir muligheter og begrensninger for hva som kan føres opp på en tomt. Mange som får avslag på byggesøknader av kommunen, har som regel ikke fulgt eldre reguleringsplan eller nye kommuneplaner i begrunnelsen for søknad til tiltak. Det kan være at det må søkes om dispensasjon fra kommunens bestemmelser, eller at tiltaket må endres på ett eller flere punkt, for at kommunen skal godkjenne byggesøknaden. Der flere oppfatter reguleringsbestemmelser fra kommunen som vanskelig, kan andre benytte dette til sin fordel og se muligheter, også til boligutvikling på sikt. En søknad som er innenfor alle bestemmelser, skal i utgangspunktet aksepteres av kommunen. Med andre ord skal kommunen gi en igangsettingstillatelse. Det kan forekomme særskilte avgjørelser som ikke er i tråd med dette, men kommunen må da begrunne avgjørelsen for at tiltaket blir avslått eller må endres. Regulering av en tomt er ofte fastsatt av kommunen, men det er mulig å søke omregulering til kommunen. Å gjennomføre en slik omgjøring av reguleringsplanen, kan være en krevende prosess og det er heller ikke sikkert om kommunen, oppfatter omreguleringen som en fornuftig løsning. Slike omreguleringer kan ta noe tid, men det er mulig å gjennomføre om det foreligger en fornuftig plan.
Asker kommune - Reguleringsbestemmelser
Asker kommune, består av Gamle Asker kommune, Røyken kommune og Hurum kommune. Disse tre kommunene hadde ulike bestemmelser, men har nå like bestemmelser. Disse bestemmelsene finner du hos Asker kommune | Plan, bygg og eiendom.
Bærum kommune - Reguleringsbestemmelser
I motsetning til Asker kommune, ble ikke Bærum kommune slått sammen med andre kommuner under Kommunereformen. Reguleringsbestemmelsene finner du hos Bærum kommune | Plan, bygg og geodata.
Andre forhold ved tomten
Det er flere andre forhold ved tomten som er avgjørende for hvor enkel den er å bygge på og hva slags type bygning som egner seg best.
Blant annet kan det være fornuftig å bygge en bolig med med såle/plate på mark, på en relativt flat tomt. Er tomten skrå, er det naturlig å etablere en kjeller eller underetasje mot deler av terrenget på tomten.
Forhåndstakst -
En fremtidig verdi av boligen
En forhåndstakst er en type takst som brukes, for å vurdere fremtidig verdi av et byggverk.
Slike oppdrag utføres som oftest i forbindelse med bankens innvilgelse av byggelån til oppføring av nybygg, tilbygg eller påbygg.
Hva er en forhåndstakst?
En forhåndstakst er en objektiv og uavhengig vurdering, som brukes til å vurdere fremtidig verdi av et byggverk i dagens marked. Forhåndstaksten blir brukt i forbindelse med opptak av et byggelån, for å kunne gjennomføre og realisere et planlagt byggeprosjekt. Disse byggene kan være et nybygg, tilbygg eller påbygg.
Certus Takst AS tilbyr forhåndstakst av nybygg, tilbygg og påbygg i Asker og Bærum.
Nybygg
Av de forskjellige type byggverk og bygninger, er det nybygg det oftest ønskes å gjennomført en forhåndstakst av. Oppføring av et nybygg er enten en helt ny bolig, på en tomt som ikke har blitt utnyttet, eller at det eksisterer allerede en annen bygning på tomten, men at denne skal rives, til fordel for den nye.
Tilbygg og påbygg
Tilbygg og påbygg er tiltak som kommer i tillegg til den bygningen som allerede er ført opp på eiendommen. Disse tiltakene har stor variasjon i kompleksitet og de økonomiske rammene i prosjektet.
Markedsverdi av bolig
Å sette en verdi etter dagens marked, betyr at det er dagens tomtepris, dagens byggtekniske verdi og dagens svingninger i boligmarkedet, samt andre generelle økonomiske variabler som har betydning for en markedsverdi i forhåndstakst, som for eksempel boliglånsrente og fremtidsutsikter i boligmarkedet.
Verdi- og lånetakst
Verdi- og lånetakst benyttes for å finne bolig og eiendomsverdi. Takstrapporten verditakst brukes ofte i forbindelse med fordeling av verdier som for eksempel i forbindelse med arv eller skilsmisser.
I forbindelse med fordeling av verdier, er det som oftest en del følelser inne i bildet, og under befaring er det en fordel at mer enn en part er til stede, om det ikke skal utformes to forskjellig verditakster med to forskjellige oppdragsgivere.