NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, er bransjestandarden som definerer hva en teknisk tilstandsanalyse av en bolig minimum skal inneholde, slik at både kjøper og selger får et godt og riktig beslutningsgrunnlag ved boligsalget.
Formålet med standarden er å bidra til at den tekniske informasjon om boliger ved boligsalg, undersøkes og vurderes likt blant de bygningssakkyndige, slik at konfliktnivået ved omsetning av bolig (eierskifte) reduseres.
Historisk om NS 3600
NS 3600 ble publisert for første gang 1. mai 2013, og bygger på standarden NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk. Innhold og gjennomføring.
NS 3600 ble revidert 1. desember 2018.
Standarden ble tidligere benyttet i forbindelse med utarbeidelse av Boligsalgsrapporter. Disse boligsalgsrapportene hadde flere sjekkpunkter og tydeligere grenser for fastsetting av tilstandsgrader, enn de tilstandsrapportene, som ble utarbeidet basert på
NS 3424. På grunn av en Boligsalgsrapport beskrev boligens tilstand i mye større grad enn en tilstandsrapport etter NS 3424, ble også Boligsalgsrapporten dyrere for boligselger. Om det var prisen, informasjonen eller en kombinasjon av de begge, som førte til at det nesten ikke ble utarbeidet Boligsalgsrapporter i forbindelse med salg av boliger i Oslo, Asker, Bærum og områdene rundt Oslo, vil det være det forskjellige forklaringer på, avhengig av hvilken rolle en har i forbindelse med boligsalget.
Uavhengig av årsak, var det de enklere tilstandsrapportene etter NS3424 som ble benyttet ved salg av boliger.
Tilstandsrapporter etter NS 3424 ble benyttet frem til 1. januar 2022, da Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), tredde i kraft og snudde opp ned på kravene til bolighandel på kort tid, uten at det ble tillatt noen overgangsbestemmelser.
Kravene i forskriften fra 2022, som også omtales som takstforskriften, førte til at NS 3600 ble høyaktuelt i forbindelse med boligsalg igjen, da § 2-23. Fastsetting av tilstandsgrad, viser til at "For valg av tilstandsgrad gjelder de kriteriene som fremgår av den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig".
Ut fra beskrivelsen om at tilstandsgrader skal fastsettes fra kriteriene etter gjeldene bransjestandard, kommer en ikke utenom at et avvik, skal vurderes etter kriteriene i NS 3600, da navnet på standarden er, teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.
Fastsetting av tilstandsgrad i tilstandsrapport
NS 3600 beskriver forskjellige undersøkelser av:
boenheten innvendig
utvendig deler, når boligen er et småhus
fellesdeler i boligbygg, når boligbygningen er større enn et småhus.
Ut fra hvilke bygningsdeler boligen har, skal det velges tilstandsgrader (fastsette tilstandsgrad) for de aktuelle bygningsdelene.
NS 3600 beskriver at valg av tilstandsgrad, skal det legges til grunn tabell 1 - Valg av tilstandsgrader. Denne tabellen beskriver de enkelte tilstandsgradene og hva disse innebærer.
Tilstandsgrad 0 | TG0
Ingen avvik.
Bygningsdelen har ingen merknader og fagmessig utført.
Tilstandsgrad 1 | TG1
Mindre eller moderate avvik.
Bygningsdelen har normal bruksslitasje.
Tilstandsgrad 2 | TG2
Vesentlig avvik.
Bygningsdelen har feil utførelse, skade (også symptom på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon.
Tilstandsgraden benyttes også der bygningsdelen har ukjent tilstand på grunn av alder eller at det kan være feil på bygningsdelen.
Tilstandsgrad 3 | TG3
Store eller alvorlig avvik.
Bygningsdelen har funksjonssvikt, er fare for liv og helse har avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for bygningsdelen.
Tilstandsgrad Ikke undersøkt | TGIU
Ikke undersøkt.
Bygningsdeler som ikke er undersøkt og som ikke kan vurderes ut fra alder, vil det å fastsette TGIU være aktuelt. For eksempel der tak og terrasser er snødekt.
Hele tabellen finnes i sin helhet på side 6 i NS 3600 og kan bestilles på siden Standard Norge | standard.no. NS 3600:2018.
Tabellen 1 viser også til kriteriene for tilstandsgrad i tillegg A, B og C og det er kriteriene forskrift til avhendingslova i § 2.23, viser til for fastsetting av tilstandsgrad.
Denne siden inneholder ikke beskrivelse om referansenivå for tilstandsrapporter ved omsetning av bolig, blant annet fordi Certus Takst mener at NS3600:2018 kan tolkes feil, der kriterier for tilstandsgrad, ikke kan benyttes i en eventuell reklamasjon ved kjøp av brukt bolig.
Certus Takst mener at NS 3600:2018 kan tolkes feil!
Eksempel:
I NS 3600, 1 Våtrom (bad og vaskerom) 1.2 Overflater - gulv, beskrives det at fall skal sjekkes i henhold til forskrift på byggetidspunktet. Videre beskrives det i kriteriene at "Ikke fall til sluk", skal fastsettes til tilstandsgrad 3 | TG3.
Denne fastsettingen av tilstandsgrad, vil kunne være i sterk kontrast til TEK 17!
I byggteknisk forskrift (TEK 17) er det beskrevet to preaksepterte ytelser (forhåndsdokumentert løsning av direktoratet) for å ivareta forskriftskravet § 13-15 2c) "lekkasjevann skal synliggjøres og ledes til sluk".
Istedenfor å benytte 1:100 fall på gulvet utenfor dusjsonen, kan det etableres en oppkant med vanntett sjikt, på minst 15 mm over det ferdige gulvet ved dørterskelen.
Det presiseres at beskrivelsen handler om lekkasjevann og ikke bruksvann i dusjsonen.
Bestill boligtakst av Certus Takst
Ønsker du å bestille boligtakst fra Certus Takst, trykk på den rød lenken. Her finner du informasjon om hvordan du kan kontakte Certus Takst.
Les generell informasjon om boligtaksten, for å få informasjon om artiklene som publiseres på siden.