Arealberegning | Måling av areal i bygninger - NS 3940

Certus Takst
8. sep. 2024
5 min lesing

Oppdatert: for 2 døgn siden

En arealberegning er en måling av arealer i bygninger.

Arealberegning i boligtakster. Certus Takst AS. — Arealberegning i boligtakster.

Denne artikkelen om arealberegning har fokus på hva slags type areal, som skal være med i boligtakster, for blant annet:

Arealberegning i tilstandsrapporter
Arealberegning i verditakster

Innhold

Arealberegning

Areal er en matematisk betegnelse, som sier noe om størrelsen på en flate, for eksempel en gulvflate i en bolig. For boliger brukes benevnelsen kvadratmeter og skrives som m² (antall meter x antall meter). Gå til SNL (Store Norske leksikon) for forklaring areal.

Måling av areal i bygninger, skal nå gjennomføres i henhold til NS 3940:2023 Areal- og volumberegninger av bygninger, i stedet for Takstbransjens retningslinjer ved arealmålinger, som har blitt brukt av takstingeniører (takstmenn) tidligere.

NS 3940 har blitt endret en rekke ganger og ble første gang publisert i 1979. Deretter ble det revisjoner i 1986, 2007, 2012 og nå senest i 2023. I tillegg er det laget veiledninger som beskriver hvordan NS 3940 skal vurderes. Det er naturligvis den nyeste versjonen av NS 3940, som er mest omfattende. Denne utgaven av NS 3940 ble også publisert med en rekke nye begreper. Blant annet blir det benyttet internt bruksareal og ekstern bruksareal til å definere hva som er boligen hoveddel, og dette kan ikke sammenlignes med de tidligere begrepene primær rom og sekundær rom, slik tidligere NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer definerte forskjellige rom.

I forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) er det allikevel fortsatt beskrevet at fordelingen mellom primærdel og sekundærdel, skal oppgis.

Måleverdig areal

Når arealet i bygninger skal måles, må dette være måleverdig. Måleverdig areal innebærer at det er:

Fri høyde

Fri høyde på minst 1,90 meter, fra overkanten av ferdig gulv og lengden og bredden er minst 0,60 meter x 0,60 meter. Inntil 0,60 meter, lavere enn den frie høyden på 1,90 meter, regnes som måleverdig.

Tilkomst

Tilkomst via dør, luke, trapp, stige og lignende.

Gangbart gulv

Permanent gangbart gulv. Blant annet er grus eksempel på et permanent gangbart gulv.

Måleverdig areal. Certus Takst AS. — Figur: Måleverdig areal. Veiledning til TEK 17 § 5-4 Bruksareal (BRA) | Direktoratet for byggkvalitet (dibk.no)

Det er viktig å merke seg at arealreglene i forbindelse med byggesak og arealmåling etter NS 3940:2023, har flere forskjellige bestemmelser.

Forskjellig type areal i bygninger

Det er flere typer areal som brukes for å definere de forskjellige arealene i en boligtakst. Disse arealtypene er blant annet:

Bruksareal | BRA

Bruksareal forkortes BRA og måles til innsiden av yttervegger, målt i gulvhøyde og er inkludert innvendig vegger. I slutten av 2023 kom det nye regler for areal og i forbindelse med salg av boliger, ble bruksarealet delt opp i flere forskjellige typer bruksareal som tilstandsrapportene måtte inneholde.

Tidligere ble bruksarealet delt inn i oppholdsrom eller primære rom (p-rom) og oppbevaringsrom eller sekundære rom (s-rom), mens endringene som tredde i kraft fra 1. januar 2024, ble endret til internt bruksareal, eksternt bruksareal og innglasset bruksareal.

Internt bruksareal | BRA-i

Internt bruksareal | BRA-i er arealet av boenhetens omsluttende vegger. For eksempel vil dette være arealet innvendig i en leilighet i en boligblokk.

Denne arealtypen brukes også for alle selvstendige boenheter og garasjer med innvendig adkomst til boligen ellers.

Eksternt bruksareal | BRA-e

Ekstern bruksareal | BRA-e er arealet for rom som er utenfor boenheten, men som tilhører boenheten, eller som boenheten disponerer. Et eksempel på et slikt areal vil være boder i fellesareal og tilleggsbygg, som garasje, uthus, naust, anneks og boder.

Innglasset balkong | BRA-b

Innglasset balkong | BRA-b er arealet for innglasset balkong, i tilknytning til boenheten. Selv om arealtypen heter innglasset balkong, skal også innglasset terrasse, innglasset veranda, innglasset altan og så videre, være med i arealet for BRA-b.

Terrasse- og balkongareal | TBA

Terrasseareal og balkongareal | Terrasse- og balkongareal | TBA er arealet for åpne balkonger og terrasser, som er tilknyttet boenheten. Dette arealet skal i likhet med innglasset balkong, også beregnes for veranda, altan og så videre.

Arealet skal summeres i arealoppsettet (arealskjemaet), blir ikke dette arealet lagt til i bruksarealet, slik som det gjør for BRA-i, BRA-e og BRA-b.

Areal med lav himlingshøyde | ALH

Areal med lav himlingshøyde er ikke et måleverdig areal (lavere enn 1,90 meter), men er det arealet som gjenstår etter 1,90 meter - 0,60 meter, frem til omsluttende vegger.

For boliger som har himlingshøyde lavere enn 1,90 meter, er ikke arealet måleverdig, og dermed heller ikke en del av boligens bruksarealet (BRA).

Takstingeniøren som utarbeider boligtakster, kan allikevel oppgi gulvarealet i boliger med lav himlingshøyde eller skråtak.

Gulvareal | GUA

Gulvareal er summen av bruksareal og areal med lav himlingshøyde, og vil være det totale arealet som er innenfor omsluttende vegger.

Areal i tilstandsrapport

Areal tilstandsrapport skal inneholde boenhetens bruksareal, i tillegg til at det skal opplyses om fordelingen mellom oppholdsrom og oppbevaringsrom. Arealet det opplyses om ved salg av boliger, skal også være innenfor det tillatte.

Oppholdsrom og oppbevaringsrom

Selv om det er internt, - eksternt, - og innglasset bruksaral, som ble gjeldene arealtyper fra og med 2024 i ny NS 3940:2023, må fortsatt tilstandsrapportene inneholde opplysninger om den gamle inndelingen med oppholdsrom (P-rom) og oppbevaringsrom (S-rom), da forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), beskriver disse arealtypene skal være med.

Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)

§ 2-20. Oppmåling av areal.

Den bygningssakkyndige skal måle boligens bruksareal (BRA), i samsvar med den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for areal- og volumberegning av bygninger. Den bygningssakkyndige skal oppgi det totale bruksarealet, og fordelingen mellom primærdel (P-ROM) og sekundærdel (S-ROM).

Arealsvikt i tilstandsrapport

Om det har oppstått en arealsvikt i tilstandsrapport, er dette en feil i henhold til lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova). § 3-3. Arealsvikt beskriver at arealet har en mangel, hvis avviket for arealet er større enn to prosent (2%) og minimum én kvadratmeter (1 m²).

Lov om avhending av fast eigedom | Avhendingslova

§ 3-3. Arealsvikt.

"(1) Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje ein mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, eller desse har bore seg særleg klanderverdig åt.

(2) Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga."

Feil areal i tilstandsrapport

Om du har mistanke om at tilstandsrapport med feil areal, kan du bestille et befaringsoppdrag, for å undersøke om det er grunnlag for å utarbeide en reklamasjonsrapport i forbindelse med kjøp av bolig.