Hva er en forhåndstakst?
Forhåndstakst er en takstrapport som utarbeides i forbindelse med fremtidig verdi for et planlagte tiltak. Å vurdere fremtidig verdi av et planlagt tiltak, innebærer at markedsverdien beregnes ut fra at det planlagte tiltaket et ferdigstilt, men med dagens markedspris som referanse for verdisettingen.
Markedsverdien vurderes på et bestemt tidspunkt, ut fra to byggteknisk verdi, dagens svingninger i boligmarkedet, og generelle økonomiske variabler, som vil ha betydning for markedsverdien.
Markedsverdien i forhåndstaksten, vil blant annet være en del av bankens risikovurdering ved en eventuell innvilgelse av et byggelån. Forhåndstaksten vil også være til hjelp for byggherre/tiltakshaver, slik at det kan vurderes om byggeprosjektet har tilstrekkelig marginer.
I mange tilfeller vil banken kunne kreve at det utarbeides par forhåndstakster (en før oppstart og en senere i prosjektet) under prosjektets gang, eller så vil banken også kunne kreve at det skal gjennomføres full byggelånsoppfølging av prosjektet.
Når brukes forhåndstakster?
Forhåndstakster blir brukt som dokumentasjon ovenfor banker, i tilfeller det søkes om finansiering, for å få gjennomført det planlagte tiltaket. Hvor mye dokumentasjon banken krever for å innfri byggelån eller deler av byggelån, vil variere ut fra bankens egne rutiner, lånetakers egenkapital og prosjektets risiko. For flere planlagte tiltak vil det være tilstrekkelig med én forhåndstakst før byggeprosjektet starter, men det kan også være at banken krever at det gjennomføres en ny forhåndstakst etter at det har blitt tilført verdi i prosjektet. Som for eksempel etter at grunnarbeid, rør og bygnings fundament er ført opp.
Banken kan også kreve at det gjennomføres byggelånsoppfølging, ved oppføring av det planlagte tiltaket.
Forhåndstakster for bolig og eiendom kan brukes til planlagte tiltak, som blant annet:
-
fradeling av tomt eller flere tomter
-
seksjonering av eiendom
-
tilbygg til en eksisterende bygning
-
påbygg til en eksisterende bygning
-
oppføring av nybygg på en eksisterende tomt.
Forhåndstakst av et nybygg
Av de forskjellige type byggverk og bygninger, er det nybygg det oftest ønskes å gjennomført en forhåndstakst av. Oppføring av et nybygg er enten en helt ny bolig, på en tomt som ikke har blitt utnyttet, eller at det eksisterer allerede en annen bygning på tomten, men at denne skal rives, til fordel for den nye.
Forhåndstakst av et tilbygg eller påbygg
Forhåndstakst av tilbygg og eller et påbygg, brukes der det er planlagt et tiltak utenpå en eksisterende bygning, og banken krever dokumentasjon for hva den økte markedsverdien for de planlagte tiltakene vil være.
Tilbygg er et byggverk som føres opp på siden av en eksisterende bygning.
Påbygg er et byggverk som føres opp over en eksisterende bygning.
Byggekostnad vs markedsverdi
Det er viktig å skille mellom markedsverdi og byggekostnader. Byggekostnader er prisen for å føre opp det planlagte tiltaket, mens markedsverdien er prisen en kan regne med å få, etter at det planlagte tiltaket er ferdig oppført.
Beliggenheten for det planlagte tiltaket vil i stor grad avgjøre forskjellen mellom byggekostnader og markedsverdi, og det er også denne forskjellen bankene er interessert å få dokumentert gjennom forhåndstakster.
Gjennomføring av forhåndstakst
I tilfeller der det ønskes utarbeidelse av en forhåndstakst, der kunden ikke er registrert som eier (hjemmelshaver), må det innhentes samtykke fra eier om at en forhåndstakst, kan gjennomføres, og gjelder for alle forhåndstakster uavhengig av omfang.
Forhåndstakst -
Takst for fremtidig verdi
En forhåndstakst er takstrapporten som brukes når en skal finne fremtidig verdi, for et planlagt tiltak, som for eksempel oppføring av nybygg, eller et tilbygg/påbygg til en eksisterende bygning. Forhåndstakster utarbeides hovedsakelig i Asker og Bærum.
