Takst for boligverdi

På folkemunne blir begrepet takst ofte brukt som en fellesbetegnelse for alle typer takseringsoppdrag av boliger, bygninger, tomter og eiendom. Når kunder ønsker en takst, kan dette innebære blant annet:

Takst av tomt (Tomtetakst).
Verditakst av bolig (Også kalt lånetakst(verdi- og lånetakst).
Takst for oppføring av bolig (forhåndstakst).
Takst for salg av bolig (tilstandsrapport).
Takst for kjøp av bolig (Forhåndsbefaring/Overtakelse).
Takst av skade i bolig (Skadetakst).
Takst for reklamasjon av bolig (Reklamasjonstakst).
Takst til refinansiering av lån.
Takst for beregning av skatt (Skattetakst).
Med flere.

I denne artikkelen blir takstbegrepet brukt ut fra den opprinnelige betydningen av ordet takst, der definisjonen av takst (taxare) betyr å fastsette en tings verdi på latin.

Det finnes mange forskjellige type takster for å beregne verdien av en eiendom, en bolig, bygning eller en tomt. Noen av disse takstene kan fremstå som relativt like ved første øyekast, men de har forskjellig innhold og utforming. Til å utarbeide en takst, kan det enten kontaktes en takstingeniør (takstmann/bygningssakkyndig) eller en eiendomsmegler.

Valg av riktig type takst og fagperson vil derfor være en svært viktig avgjørelse, når det skal beregnes verdier knyttet til et takseringsobjekt.

Certus Takst utfører verditakster i Oslo, Asker og Bærum — Fastsett verdier med en takst.

Takst | Taxare (latin) = Å fastsette en tings verdi.

Innhold - Hurtiglenker

Viktige faguttrykk innen verdivurdering | verditakster
Verditakster for eiendom, bolig og tomt

Viktige faguttrykk innen verdivurdering | verditakster

Verditakster for eiendom, bolig og tomt

Verditakster for eiendom, bolig eller tomter, blir blant annet verdivurdert ut fra beliggenhet, standard, størrelse og sammenlignbare salg i området. For boliger vil bygningens alder og de ulike bygningsdelenes alder (tidspunkt for oppføring), også være av betydning.

Takstingeniøren kan utarbeide et vidt spekter av forskjellige typer verditakster, deriblant verditakst av eiendom, verditakst av bolig, verditakst av tomt, forhåndstakst (takst for fremtidig eiendom, bolig eller tomt) og tilstandsrapport med markedsverdi.

Eiendomsmegleren kan utarbeide en e-takst.

Verditakster for eiendom, bolig og tomt | Certus Takst

Takstingeniøren har de samme dataverktøyene tilgjengelig, som det eiendomsmeglere benytter til å vurdere den teoretiske markedsverdien, men takstingeniøren utfører også egne beregninger til å fastsette teknisk verdi. Den tekniske verdien beregnes ut fra hva det vil koste å føre opp en ny tilsvarende bygning i dag, men med fratrekk for bygningens alder (forskriftskrav, slitasje med mer).

Ved beregning av teknisk verdi, må de enkelte bygningsdelene også vurderes. Er det meste av bygningen fra byggeår, eller er det noen eller flere bygningsdeler / rom, som har blitt modernisert, rehabilitert eller totalrenovert. Kort fortalt har alle bygningsdeler en positiv eller negativ verdi, ut fra det generelle årstallet for da bygningen ble ført opp.

Hva er e-takst (elektronisk takst)?

E-takst (elektronisk takst) er bransjestandarden som eiendomsmeglere skal bruke, når det gjennomføres en verdivurdering. Taksten kan brukes ved refinansiering av lån og til å sette verdi ved salg av bolig. Enkelte benytter også e-taksten i forbindelse med arveoppgjør og skilsmisse. Certus Takst anbefaler at det

Selve e-taksten beregnes i et dataverktøy som inneholder salgsinformasjon av alle boliger på det åpne markedet og hva disse boligene har blitt solgt for, i tillegg til blant annet omsetningshastighet i antall dager. Dette dataverktøyet er en boligdatabase, som har blitt utviklet av Eiendomsverdi. Eiendomsverdi eies i skrivende stund av flere av de største aktørene i boligmarkedet, der DNB, Sparebank 1, Eika Boligkreditt og Nordea eier ¼ hver av aksjene.

Eiendomsverdi er foreløpig den ledende løsningen for registrere hva boliger har blitt solgt for, men det dukker opp stadig nye utfordrere, deriblant PropCloud og Hjemla (Boligmappa).

E-takst (elektronisk takst) er bransjestandarden som eiendomsmeglere skal bruke, når det gjennomføres en verdivurdering.

E-takst - En viktig regulering av prisantydning ved boligsalg

Tidlig i 2016 ble det gjennomført endringer i hvordan verdivurderingen av boliger settes. Meglerbransjen ønsket ikke lengre at takstingeniører skulle sette verdi- og lånetakst, men ønsket å ha det hele og fulle ansvaret for prissettingen selv, der hver enkelt megler skulle avgjøre markedsverdien. Daværende administrerende direktør i Eiendom Norge ved Christian Dreyer, mente at takstingeniøren har den tekniske kompetansen, men at megleren kjenner markedet best og har best forutsetninger for å vurdere markedsverdien. Norsk takst, Norges største bransjeorganisasjon for takstforetak, var uenig i denne avgjørelsen, og det ble argumentert med at det var forbrukerne som vil tape på at meglerne satt markedsprisen alene, som følge av fare for strategisk fastsetting av prisantydningen ved salg av boliger. Markedsprisen ville kunne settes bevist for lavt i et stigende eiendomsmarked, for å få flere interessenter, og sette prisantydningen for høyt i dårligere tider, fordi kjøpere forventer å kjøpe boligen for mindre enn prisantydningen.

Også Forbrukerrådet var skeptisk til at meglerne skulle overta det fulle ansvaret for markedsverdien ved boligsalget, og viste til at det var blitt gjennomført stikkprøver som viste at takstingeniørene traff bedre på verditaksten, enn det meglerne gjorde på prisantydningen. Forbrukerrådet presiserte også at meglerens mål var å tjene mest mulig penger på boligen, og måten dette ble gjennomført på, var å benytte seg av for lav prisantydning (lokkepris).

Finanstilsynet 2016 - "Det er uakseptabelt om meglere bevist skulle feilinformere boligmarkedet om prisnivået."

I slutten av 2016 ble det avdekket at eiendomsmeglere hadde alt for store avvik mellom boligens prisantydning og selve prisen boligen ble solgt for. I Oslo-regionen var det et gjennomsnittlig avvik mellom prisantydning og solgtpris, på over 10 %. Finanstilsynet varslet at eiendomsmeglere og meglerforetak, ville risikere sanksjoner, dersom ikke boliger ble priset mer riktig. Finanstilsynet utalte den gangen at, "Det er uakseptabelt om meglere bevisst skulle feilinformere boligmarkedet om prisnivået".

Som et resultat av at det ble avdekket at meglere bommet grovt i prisantydningen av boliger, anbefalte Norges Eiendomsmeglerforbund at det ble benyttet e-takst ved boligsalg fra september 2016, slik at det raskt ville bli en bedring av det store feilprisingsproblemet blant meglere i Oslo og omegn. E-taksten skulle utarbeides i Eiendomsverdi sitt datasystem, der e-taksten ble basert på meglers skjønn, relevante referansesalg og snittpriser i nærområdet og der e-taksten dokumenterer at verdivurderingen har blitt gjennomført i henhold til de interne retningslinjene.

Certus Takst - "Innføring av e-takst ved boligsalg, var en viktig regulering for å oppnå riktigere prisantydning"

Etter innføringen av Eiendomsverdi sitt dataverktøy for å dokumentere markedsverdi, har det blitt enklere å prise like boliger, i områder med høy omsetning. I områder der det sjelden selges boliger, der boligen avviker fra det som generelt sett blir solgt i området og der boligen ikke har blitt solgt før (omsatt), må det gjennomføres en del flere beregninger og undersøkelser, for å kunne utøve best mulig skjønn ved vurdering av boligens markedsverdi. Certus Takst mener at innføringen av e-takst ved boligsalg, var en viktig regulering for å oppnå riktigere prisantydning. E-taksten har bidratt til å gjenoppbygge tillitten til eiendomsmeglernes prisantydning, ovenfor forbrukere og andre aktører i boligmarkedet.

Innføring av e-takst ved boligsalg, for å oppnå riktigere prisantydning | Certus Takst

Svingninger i markedsverdi - En ny normal eller boble

Selv om e-takster skal bidra til at det ikke lenger skal være mulig med lokkepriser ved boligsalg, uten at dette fanges opp av dokumentasjonskrav og internkontroller, vil allikevel salgsprisen for enkelte boliger kunne ha vesentlig avvik fra prisantydningen, som følge av at det blant annet kan oppstå en budkrig mellom to eller flere parter, eller at eiendomsmarkedet er i en brytningsfase mellom et boligmarked i stigning, til ett boligmarked i nedgang og omvendt. Denne brytningen vil kunne ha forskjellig variasjon i utslag på markedsverdien, avhengig av hvor store disse generelle endringene er, sammenlignet med gårsdagens boligmarked og hva slags type bolig som skal selges eller verdivurderes.

Økt boliglånsrente - Den nye normalen?

Økt boliglånsrente er et eksempel på en endring i eiendomsmarkedet, som vil ha betydning for markedsverdien til en eiendom, bolig og tomt, uavhengig om økningene er raske eller om økningene av boliglånsrenten foregår over tid.

Når noe endres over tid, vil som regel de fleste av oss tilpasse situasjonen sin etter den nye normalen. Økte rentekostnader betyr at forbruket reduseres for de fleste og i et slikt eiendomsmarked blir flere også flere skeptiske til å kjøpe en bolig som har etterslep / stort vedlikeholdsbehov. Blant annet på grunn av at kostnaden til å oppgradere boligen til en ønsket standard, vil bli alt for kostbart for de aller fleste.

I et eiendomsmarked i nedgang, ser en ofte at det er dyre boliger og boliger med for mye vedlikeholdsbehov ut fra prisantydningen, som ikke blir solgt, liggende i markedet lenge eller blir relansert med en ny prisantydning. Kanskje har noen selgere et urealistisk høy forventning om høy salgspris, som tidligere bare var mulig i et stigene marked, men som ikke vil være mulig å oppnå i ett synkende marked med økt boliglånsrente. Spesielt der det ikke er forventinger om at boliglånsrenten skal nedjusteres til et lavere nivå.

En boligtype som ikke er like sensitivt for økt boliglånsrente, er de såkalte melk og brød leilighetene. Dette er leiligheter som er i det nedre prissjiktet og hvor det er potensielt er mange kjøpere, som kjemper om de samme leilighetene. At det er såpass mange som kjemper om de samme leilighetene, er også én av årsakene til at markedsverdien for slike leiligheter, ikke alltid følger markedsverdigrafene for større boliger. Kvadratmeterprisen er tross alt størst for de minste boligene, og generelt sett vil kvadratmeterprisen for boliger i det samme området og segment, synke i takt med antall kvadratmeter. Nettopp som en følge av at det er flere mennesker som har råd til å være med i budrunden for leiligheter, enn det er for større boliger.

Hyttemarkedet - En boble under coronaepidemien

Markedsverdien for fritidsboliger økte svært raskt og til langt over normalen under coronaepidemien. Nedstengingen førte til at det plutselig kom mange nye mennesker til i hyttemarkedet samtidig, som ikke hadde hatt noen interesse av dette markedet tidligere. Om årsaken var manglende mulighet til å reise til utlandet, lei av kun være hjemme i inndelte kohorter, eller om det var andre årsaker til større interesse for hyttemarkedet, bidro dette i sum til at markedsverdien for fritidsboliger økte raskt. Den økte etterspørsel for hyttemarkedet, bidro til økt fokus på bygging av hytter, slik at etterspørselen kunne ivaretas. Etterspørselen for fritidsboliger viste seg å være relativt kortvarig, etter at restriksjonene for utreise og sosialt samvær ble lempet på og deretter fjernet helt. Mange ønsket seg tilbake til det som tidligere hadde vært normalt før nedstengingen. Som et resultat av dette sank etterspørselen for hytter til nærmere normalen, samtidig som det hadde blitt oppført flere hytter og ytterligere var blitt planlagt oppført. Fritidsboliger gikk fra å være et stigende marked, til et synkende marked med lavere etterspørsel, på relativt kort tid. Ser en tilbake på den raskt stigende og rask synkende markedsverdien for hytter, var det flere likehetstrekk med det en kaller for en boble i aksjemarkedet. Oppgangen for fritidsboliger var nok kunstig høy og boligboblen for hyttemarkedet måtte til slutt sprekke. Det vil derfor ta tid før hyttemarkedet er tilbake på samme nivå som toppnivået.

Dataverktøyets forbedringspotensial

For alle dataverktøy som utvikles, vil det være forbedringspotensial i programvaren og en må vite hvordan markedsverdien beregnes, for å få en dypere innsikt for å vurdere markedsverdien, mest mulig korrekt. Tidligere ble for eksempel mye av beregningsgrunnlaget av markedsverdien for en bolig i dataverktøyet, knyttet opp mot boligens primærrom (p-rom) og dette førte til at verdien av sekundærrom (s-rom/oppbevaringsrom) var liten. Og resulterte i at mange rom som i utgangspunktet var blitt godkjent av kommunen som bod, ble omdøpt til omkledningsrom, som ble definert som et p-rom i Takstbransjens retningslinjer for arealmåling. På grunn av at alle taktingeniører skal vurdere de enkelte rom slik de fremsto under befaringen, og ikke ut fra hva som sist var godkjent av kommunen, ble det å innrede oppbevaringsrom til oppholdsrom en måte å "skru opp markedsverdien" på grunn av et par ekstra registrerte kvadratmeter med p-rom.

I 2023 kom det en ny arealstandard for beregning av areal i boliger, der P-rom og S-rom ble fjernet og nye begreper som blant annet Bra-i og Bra-e ble introdusert.

Som alltid når det innføres nye lover og forskrifter, vil dette medføre at tidligere ordninger som var lukrative blir stoppet, vil det i kjølvannet av dette dukke opp nye muligheter, som de nye bestemmelsene ikke plukker opp. Hvilke muligheter de nye bestemmelsene fører til, gjenstår å se.