Arealmåling av bygninger | Arealberegning

Oppdatert: 6. okt.

Denne siden inneholder forklaring på en del begreper, som benyttes for arealmåling og arealmåling av bygninger.

Gå direkte til innholdet i artikkelen:

Arealberep innen taksering av bolig
Hoveddel, tilleggsdel og rom for varig opphold

Arealbegrep innen taksering av bolig

Arealberegning og arealmåling inneholder en del fagbegreper, som kan være vanskelig å forstå, men som det er en fordel å kunne noe om, siden begrepene blant annet brukes i salgsoppgaver / prospekt og omsøkte tiltak til kommunen. Det gjøres oppmerksom på at bruken av arealbegrepene, kan være annerledes i forbindelse med et omsøkte tiltak og informasjonen som brukes i tilstandsrapporter ved kjøp av bolig.

Hva er et bebygd areal | BYA?

Bebygd areal for en tomt — Figur: Veiledning til § 5-2. Bebygd areal | Direktoratet for byggkvalitet (dibk.no)

BYA er forkortelse for bebygd areal. Bebygd areal forenklet forklart, summen av alle bygninger over bakkeplan, samt parkeringsareal.

For boligeiendom brukes begrepet bebygd areal, blant annet i forbindelse med hvor mye av tomten som kan utnyttes, i forbindelse med tomtens utnyttelsesgrad.

Gul markering på bildet viser bygningens og parkeringsarealets BYA.

Hva er et bruttoareal | BTA?

BTA er forkortelse for bruttoareal. Bruttoareal måles helt ut til en bygningens ytterside. For en enebolig med vanlig kledning av treverk, måles arealberegningene av bruttoaral, helt ut til og med fasadelivet. For boliger | boenheter med felles skillevegg, måles bruttoarealet til midten av felles vegger.

Begrepet BTA er ikke lenger en del av informasjonen som følger av salgsoppgaven.

Hva er et nettoareal | NTA?

NTA er forkortelse for nettoareal. Nettoareal måles til innsiden av innervegger i hvert rom. Dette er erfaringsmessig det arealbegrepet sammen med BTA, som forveksles med bruksareal (BRA).

En forskjellen mellom nettoareal og bruksareal, er at arealet for innerveggene regnes med i arealberegningen for bruksareal, mens for nettoareal regnes ikke innerveggene med i beregningen.

Nettoareal er ikke en del av arealtypene for en tilstandsrapport ved salg av bolig.

Hva er et bruksareal | BRA?

BRA er forkortelse for bruksareal. Bruksarealet måles til innsiden av yttervegger, målt i gulvhøyde og er inkludert innvendig vegger. Les mer om gjeldene bestemmelser for arealmåling av bygninger, under Arealberegning | Måling av areal i bygninger.

Det opplyses om at Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling, ble skiftet med NS 3940:2023, som gjeldene regelverk for arealmåling.

Ved undersøkelser av feil areal i boliger, som ble solgt før NS 3940:2023 hadde ikrafttredelse, vil fortsatt Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling, være aktuelt referansenivå.

Ved salg av boliger, er det foreløpig fortsatt et krav i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), om at tilstandsrapporter skal inneholde informasjon om fordeling av primære rom og sekundære rom i salgsoppgaven.

Blå markering på bildet viser bygningens og parkeringsarealets BRA. Det gjøres oppmerksom på at bruksareal i forbindelse med et omsøkt tiltak, ikke er likt som for salg av bolig. Ved salg av bolig vil ikke et åpent areal som en carport, ikke være en del av bruksarealet for boligen.

Oppholdsrom | Primære rom | P-rom

Oppholdsrom er de rommene i en bolig som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig å sette seg ned (oppholde seg), som for eksempel stue og arbeidsrom.

P-rom er forkortelse for primære rom. Primære rom | P-rom er etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling følgende rom:

Stue, kjellerstue, peisestue tv-stue, loftstue.
Hjemmekontor, arbeidsrom, medierom, pc - rom, bibliotek.
Allrom, hobbyrom, lekerom, Trimrom (Tidligere var trimrommet definert som et P-rom, kun hvis det var utstyr som var fastmontert.)
Bad/dusjrom, vaskerom.
Toalett, badstue, rom med svømmebasseng, lukkede trapperom/heis.
Entré/vindfang, gang.
Kjøkken.
Soverom.
Omkledningsrom (kjennetegnes ved at det er stort nok til å kunne stelle, kle og oppholde seg i)

Oppbevaringsrom | Sekundære rom | P-rom

Oppbevaringsrom er de rommene i en bolig som brukes til oppbevaring.

S-rom er forkortelse for sekundære rom. Sekundære rom | S-rom er etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling følgende rom:

Oppbevaringsrom som: matkjeller, potetkjeller, vinkjeller, uinnredet kjellerrom, kott, uinnredet loft, bod, garderobe, garasje, søppelrom, kjølerom.
Walk-in closet (i motsetning til omkledningsrom kjennetegnes dette ved at det ikke er stort nok til å kunne stelle, kle og oppholde seg i.)
Fyrrom.
Teknisk rom.
Innglasset balkong
Åpne kjellerrom, loftsrom, etc. er ikke å betrakte som gang. Slike rom er å betrakte som S-rom.

Hoveddel, tilleggsdel og rom for varig opphold

Hoveddel, tilleggsdel og rom for varig opphold er definisjoner som benyttes i byggteknisk forskrift (TEK 17) og byggesaksforskriften (SAK 10).

Det kreves en bruksendring til kommunen om bruken av rommene i boligen endres fra hoveddel til tilleggsdel eller fra tilleggsdel til hoveddel. Å endre fra oppholdsrom til oppbevaringsrom er mindre vanlig, men det forekommer. For eksempel hvis noen ønsker å etablere mer lagringsplass i boligen.

For at en kjellerstue eller en loftstue skal kunne anses som et lovlig rom for varig opphold, må det søkes om en bruksendring til kommunen. Hvis ikke endringen er omsøkt vil dette kunne være en ulovlig bruksendring av boligen (lovlighetsmangel).

Hoveddel

Hoveddel er samlingen av rommene som en oppholder seg i, og er begrepet som benyttes i byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Som for eksempel stue, soverom, gang og bad. Hoveddel er altså rimelig likt, det som omtales som primære rom | P-rom i salgsoppgaver.

Tilleggsdel

Tilleggsdel er samlingen av rommene som brukes til oppbevaring, og er begrepet som benyttes i byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Som for eksempel boder. Tilleggsdel er ganske likt, det som omtales som sekundære rom | S-rom i en salgsoppgave.

Rom for varig opphold

Byggteknisk forskrift (TEK 17) definerer rom for varig opphold i boliger, som stue og tilsvarende rom, kjøkken og soverom. Det er strengere krav til utforming av rom som defineres som rom for varig opphold, enn rom som ikke blir definert for varig opphold.

Kravene til utforming av rom, sees i sammenheng med hvilken funksjon rommene har, og det stilles blant annet krav til rømning, lys, romhøyde, ventilasjon med mer, i rom for varig opphold. Kravene som stilles til rom for varig opphold, vil være forskjellig fra nybygg og rom som endrer bruk, som følge av et søknadsplliktig tiltak der det søkes om en bruksendring.