Gå direkte til innholdet i artikkelen:
Innføring av nytt regelverk | Tryggere bolighandel
I 2022 ble Avhendingsloven endret og det ble laget en forskrift om hva tilstandsrapporter ved omsetning av boliger minimum skulle inneholde. Kravene til utforming av tilstandsrapporter ble endret. Endringene skulle skje raskt og det ble heller ikke lagt til rette for at forskriften ( tryggere bolighandel )skulle innføres med en overgangsordning. En overgangsordning er som ordet beskriver, en ordning ved overgang fra eldre regelverk til nyere regelverk. Slike ordninger kan bidra til at overgangen mellom eldre og nytt regelverk, blir mer som en glidende overgang. Slike overganger kan bidra til at de forskjellige aktørene får litt bedre tid til å sette seg inn det nye regelverket. Når en overgangsordning ikke var ønsket fra myndighetene, ble resultatet at det nye regelverket skulle innføres og det skulle innføres raskt.
En av konsekvensen av at det nye regelverket skulle innføres raskt, var at alle aktørene som hadde noe med omsetning av boliger å gjøre, måtte handle rask. Regelverket måtte leses, analyseres og nye rutiner måtte opprettes. Det nye regelverket, ble spesielt aktuelt for takstmenn | takstingeniører, eller bygningssakkyndige som forskriften liker å kalle takstingeniøren | takstmannen, som utfører en tilstandsrapport i forbindelse ved omsetning av bolig.
Hva konsekvensen blir for selger og selgers representanter (megler og takstingeniør), etter innføring av det nye regelverket og eventuelt brudd på Avhendingslova og Forskrift til avhendingslova ( tryggere bolighandel ), gjenstår å se.
Oppdatering
Etter publiseringsdatoen for denne artikkelen, har det blitt avsagt en dom i Oslo tingrett, der konsekvensene av mangelfull tilstandsrapport, etter rettens syn, fikk store økonomiske konsekvenser.
Veileder til Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)
En annen aktør som har hatt hektiske dager etter innføring av det nye regelverket er Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK. Direktoratet for Byggkvalitet har på siden - Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) gjelder fra 1. januar 2022, (tidligere omtalt som veiledning til Forskrift til avhendingslova), har kommet med uttalelser om hvordan enkelte punkter i regelverket skal tolkes.
Krav til tilstandsrapporter ved omsetning av bolig
Et av punktene det har vært en del spørsmål til, har vært kravet til dokumentasjon og hva er det som ansees som tilstrekkelig dokumentasjon for faglig god utførelse. Opphavet til noen av disse spørsmålene som handler om dokumentasjon, kommer som et resultat av Forskrift til avhendingslova § 2-23. Fastsetting av tilstandsgrad. Forskriftens definisjoner har tidligere blitt omtalt i NS 3600:2018 Tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, som er opphavet til. NS 3600 er standarden som ble benyttet i det som tidligere ble kalt en Boligsalgsrapport.
Ved en forenklet forklaring kan en si at hvis en blader sammen den tidligere boligsalgsrapporten med tilstandsrapportene som var gyldig frem til 31.12.2021, så får du dagens tilstandsrapport. Bildet er mer nyansert enn som så, blant annet med at forskriften stiller flere strengere krav enn Boligsalgsrapporten, men som en forenklet forklaringen er det en passende beskrivelse.
Fastsetting av tilstandsgrad i tilstandsrapporter
Ferdigattest - Dokumentasjon på faglig utførelse
Først ferdigattest, deretter registrerte byggefeil.
Nylig ble det publisert en omfattende rapport på oppdrag fra DiBK, som handler om byggefeil i boliger som ble oppført fra 2010 til 2020. Les rapporten Omfang av byggfeil i Norge.
Ser en på resultatene av byggefeil i denne rapporten og legger til at ferdigattest er dokumentasjon for faglig god utførelse, er det noe som ikke ser helt ut til å stemme.
Enten må det kun være registrert byggefeil i boliger uten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, eller så kan ikke en ferdigattest med sikkerhet være dokumentasjon for faglig god utførelse. At det registreres feil utførelse for boliger som har ferdigattest, må sies å ikke være et spesielt overraskende funn. En trenger ikke lese mange søknadspliktig tiltak, før en feil avdekkes.
DiBK sin uttalelse om at ferdigattest i utgangspunktet skal være dokumentasjon for faglig god utførelse, ser ut til å stemme godt.
Spørsmålet fremover blir hvordan å fastsette riktig tilstandsgrad for skjulte bygningsdeler, der det foreligger ferdigattest.
Artikkelforfatter:
Artikkelen tryggere bolighandel er skrevet av Per Ole Bjørnstad, daglig leder i Certus Takst AS.
Innholdet i innlegget er kun en mindre utvalgt del av et mer omfattende informasjon, og det anbefales derfor å lese de lenkene som er lagt ved gjennom artikkelen i sin helhet. Slik at leseren sitter igjen med et objektiv syn på temaet i innlegget.