Innføring av tryggere bolighandel

Certus Takst
20. feb. 2023
4 min lesing

Oppdatert: 19. juni

En tilstandsrapport ved boligsalg skal bidra til en tryggere bolighandel, der selger og selgers representanter skal gi kjøper tilstrekkelige og riktige opplysninger, før kontrakten mellom selger og kjøper signeres.

Tryggere bolighandel. Certus Takst AS. — Innføring av nytt regelverk | Tryggere bolighandel

I tilfeller der det oppdages feil på bolig, kan kjøper velge å reklamere på boligkjøpet. Etter den at forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) ble gjeldene fra 1. januar 2022, har det vært en del saker mot de bygningssakkyndige som utarbeider tilstandsrapporter ved boligsalg. I starten av 2025 førte dette blant annet til at kollektive forsikringsavtaler for bygningssakkyndige (takstmenn/takstingeniører), har blitt svært mye dyrere.

Innhold

Innføring av nytt regelverk | Tryggere bolighandel
Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK - Veileder til Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)
Først ferdigattest, deretter registrerte byggefeil

Innføring av nytt regelverk | Tryggere bolighandel

I 2022 ble Avhendingsloven endret og det ble laget en forskrift om hva tilstandsrapporter ved omsetning av boliger minimum skulle inneholde. Denne forskriften fikk navnet forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) og kalles også for takstforskriften. Kravene til utforming av tilstandsrapporter ble endret. Endringene skulle skje raskt og det ble heller ikke lagt til rette for at forskriften ( tryggere bolighandel )skulle innføres med en overgangsordning. En overgangsordning er som ordet beskriver, en ordning ved overgang fra eldre regelverk til nyere regelverk. Slike ordninger kan bidra til at overgangen mellom eldre og nytt regelverk, blir mer som en glidende overgang. Slike overganger kan bidra til at de forskjellige aktørene får litt bedre tid til å sette seg inn det nye regelverket. Når en overgangsordning ikke var ønsket fra myndighetene, ble resultatet at det nye regelverket skulle innføres og det skulle innføres raskt.

En av konsekvensen av at det nye regelverket skulle innføres raskt, var at alle aktørene som hadde noe med omsetning av boliger å gjøre, måtte handle rask. Regelverket måtte leses, analyseres og nye rutiner måtte opprettes. Det nye regelverket, ble spesielt aktuelt for takstmenn | takstingeniører, eller bygningssakkyndige som forskriften liker å kalle takstingeniøren | takstmannen, som utfører en tilstandsrapport i forbindelse ved omsetning av bolig.

Oppdatering av artikkel

Etter publiseringsdatoen for denne artikkelen, har det blitt avsagt en dom i Oslo tingrett, der konsekvensene av mangelfull tilstandsrapport, etter rettens syn, fikk store økonomiske konsekvenser.

Veileder til Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)

En annen aktør som har hatt hektiske dager etter innføring av det nye regelverket er Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK. Direktoratet for Byggkvalitet har på siden - Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) gjelder fra 1. januar 2022 , (tidligere omtalt som veiledning til Forskrift til avhendingslova), har kommet med uttalelser om hvordan enkelte punkter i regelverket skal tolkes.

Krav til tilstandsrapporter ved omsetning av bolig

Et av punktene det har vært en del spørsmål til, har vært kravet til dokumentasjon og hva er det som ansees som tilstrekkelig dokumentasjon for faglig god utførelse. Opphavet til noen av disse spørsmålene som handler om dokumentasjon, kommer som et resultat av Forskrift til avhendingslova § 2-23. Fastsetting av tilstandsgrad. Forskriftens definisjoner har tidligere blitt omtalt i NS 3600:2018 Tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, som er opphavet til. NS 3600 er standarden som ble benyttet i det som tidligere ble kalt en Boligsalgsrapport.

Ved en forenklet forklaring kan en si at hvis en blader sammen den tidligere boligsalgsrapporten med tilstandsrapportene som var gyldig frem til 31.12.2021, så får du dagens tilstandsrapport. Bildet er mer nyansert enn som så, blant annet med at forskriften stiller flere strengere krav enn Boligsalgsrapporten, men som en forenklet forklaringen er det en passende beskrivelse.

Fastsetting av tilstandsgrad i tilstandsrapporter

I henhold til Forskrift til avhendingslova (Tryggere bolighandel) Fastsetting av tilstandsgrad forutsettes det at:

TG0 kan gis der bygningsdelen ikke har avvik, merknader og at det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse.
TG1 kan gis ved mindre avvik og der det mangler dokumentasjon på faglig god utførelse.
I tillegg refereres det til kriteriene i NS 3600, ved valg av tilstandsgrad.

Ferdigattest - Dokumentasjon på faglig utførelse

I henhold til DiBK 2.11.2022 "Ferdigattesten skal være en bekreftelse på at arbeidene er utført i henhold til regelverket, og i utgangspunktet vil ferdigattesten være dokumentasjon på faglig god utførelse."

Denne setningen er interessant på flere måter og skaper ytterligere rom for tolkninger.

For det første refereres det til saksgangen i en byggesak, der kommunen forholder seg til de dokumentene som blir tilsendt i forbindelse med et byggeprosjekt | søknadspliktig tiltak. Der ferdigattest skal være en bekreftelse på at tiltak er utført i henhold til regelverket.

Det andre er at DiBK legger inn en forutsetning, som forteller at ferdigattest i utgangspunktet vil være dokumentasjon på faglig god utførelse. Dette kan leses som at ferdigattest ikke nødvendigvis er dokumentasjon på faglig god utførelse, men at ferdigattest vil være dokumentasjon for faglig god utførelse.