Innhold i artikkelen: Mikrohus | Minihus Hva er et mikrohus? Mikrohus - Helårsbolig, fritidsbolig (hytte) eller campingvogn? Nye regler for mikrohus som helårsbolig Mikrohus på bebygget eiendom Mikrohus | Minihus Ved økt fokus på bærekraft og redusere menneskenes fotavtrykk i naturen, har mikrohus blitt mer aktuelt enn tidligere. I tillegg til å være miljøvennlig og bærekrafting, med bruk av ressurser, er også mikrohusene relativt rimelig å føre opp. Mikrohus er altså ikke så utslagsgivende for lommeboka og er med dette mer budsjettvennlig. Artikkelen tar ikke for seg alle de økonomiske, helse, miljømessige og samfunnsøkonomiske variablene, når det gjelder oppføring av mikrohus VS boligblokk med fortetting av befolkningen i leiligheter med tilsvarende størrelse. Artikkelen tar for seg hvilke regler som gjelder for å bygge et mikrohus og hva definisjonen av et mikrohus er. Den tar også for seg endringene som ble gjennomfør 1. juli 2023 for å forenkle bygging av mikrohus, på eiendom som allerede er bebygget. Mikrohus kan også omtales som minihus. Hva er et mikrohus? Et mikrohus er et lite hus som tar minimalt med plass, men samtidig har de nødvendige funksjonene til et hus. Blant annet å ha et sted til: oppholde seg hvile sove lage mat samt sanitær med dusj, vask og toalett. Disse husene kan være et godt alternativ for de som ønsker å leve enklere og kanskje ha mer grøntareal rundt boligen. I stedet for å bo i en blokkleilighet på samme størrelse i en storby. Mikrohus - Helårsbolig, fritidsbolig (hytte) eller campingvogn? Et mikrohus kan ha ulike utforming og bruk. Det er bruken av mikrohuset som avgjør hvilke byggteknsike krav som gjelder. Mikrohus kan blant annet være: Helårsbolig Fritidsbolig (hytte) Campingvogn De forskjellige mikrohusene har sine fordeler og ulemper sett opp mot hverandre. For eksempel vil en campingvogn med hjul, kunne fraktes til ønsket sted, men det kan være begrensninger på førerkort og det vil være regler for bruk av campingvogn i de forskjellige kommunene. De nye reglene for mikrohus gjelder ikke for campingvogn. En helårsbolig eller fritidsbolig (hytte) kan ha fast tilkoblet vann og avløp, og vil gi økt komfort med sanitærforhold, om dette er et ønsket behov. Mikrohus som campingvogn At mennesker ønsker å flytte på seg med et tak over hode, har vært aktuelt siden tidenes morgen. Før bilen ble satt i masseproduksjon tidlig 1900-tallet, var forløperen til campingvogn slik vi kjeller det i dag ikke ulikt hest og overbygd kjerre med hjul. Det tok ikke lang tid før bilen ble masseprodusert, at også de førte campingvognene ble bygget. Utviklingen for en campingvogn har som for alt annet vært stor. Fra å kun være et tak over hode og mulighet for søvn, har de mest avanserte campingvognene blitt mobile hus. De praktiske flerbuksløsningene som blir brukt i disse campingvognene, er designet for å kunne brukes på mindre plass i et hus. Sammen med båtindustrien har produsentene av campingvogner vist at det er mulig å leve på et mindre areal, og allikevel ha de mest nødvendige funksjonene tilgjengelig. Der campingvogner har hatt et visst fokus på luftmotstand og kjøreferdigheter, er mobile mikrohus mer designpreget og ligner mer på tradisjonelle hus eller hytter. Nå skal det sies at enkelte mikrohus, ser til former som begrenser luftmotstand, men på langt nær alle. For de fleste mikrohusene er det ikke nødvendigvis kjørekomfort som er øverst på prioriteringslisten, noe som også vil være naturlig. Nye regler for mikrohus som helårsbolig Fra og med i dag 1. juli 2023 er det nye krav til mikrohus som benyttes som helårsbolig. Mikrohus blir omtalt som frittliggende boligbygning inntil 30 kvadratmeter/m². Bygningen må i tillegg være: Under 4,5 meter fra bakkenivå. 1 etasje 1 boenhet Uten kjeller Kravene som kommer frem av byggesaksforskriften (SAK 10) kapittel 3. Tiltak som krever søknad om tillatelse og som forstås av tiltakshaver, § 3-1. Mindre tiltak på bebygd eiendom. Nytt fra 1. juli 2023 er kravet i bokstav e) som forteller at, "Frittliggende boligbygning inntil 30 m​2 BRA med én boenhet i én etasje uten kjeller som ikke på noe punkt overstiger en høyde på 4,5 m over bakken." Les mer om forskriftskravet og veiledningstekst til bokstav e, i byggesaksforskriften (SAK 10) hos Direktoratet for byggkvalitet | DiBK. Mikrohus har ikke de samme kravene til å oppfylle byggteknisk forskrift (TEK 17), som en større boligbygning. Sammendrag av hvilke krav som gjelder og ikke gjelder for mikrohus er blant annet: Krav til tilgjengelighet gjelder ikke Ikke krav til trappeutforming, da det kun er 1. etasje. Ikke krav til oppbevaringsplass eller bod. Krav til innvendig høyde er minimum 2,2 meter. Krav til lyd og vibrasjon gjelder ikke. Krav til ventilasjon er mer likt eldre forskrifter. (Ventiler og vinduer som kan lufte) Det er ikke krav til uavhengig kontroll av våtrom og lufttetthet. Nytt krav fra 28. juni 2023, beskriver at om bygningen skal ha pipe, må det være et ansvarlig foretak som fører opp hele mikrohuset. Les mer om oppføring av pipe i tilbygg. Det er viktig å være klar over at plan- og bygningsloven gjelder og at det kan være kommunale forskjeller for oppføring av mikrohus. Blant annet hvor mikrohusene kan føres opp. Mikrohus som skal være helårsbolig må ha tilfredsstillende: renovasjonsløsning vann- og avløp adkomst og parkering Les mer om regler for mikrohus til boligformål hos Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK har også laget en veileder som skal bidra som hjelp, for at en skal forstå hvilke krav som gjelder for Mikrohus som helårsbolig. Les mer om Veiviser - Mikrohus som helårsbolig. Mikrohus på bebygget eiendom Kravene som er lempet på i byggesaksforskriften (SAK 10), gjelder for eiendom som allerede er bebygget. Dette betyr at det allerede står en bygning på eiendommen. Å bygge mirohus blir altså lettere for de som allerede har bebygget eiendommen sin. Hvis eiendommen ikke har noen bygning fra før og mikrohuset er den første bygningen på eiendommen, må dette søkes om. Hovedregelen er at det må benyttes ansvarlig foretak ved søknad og bygging av mikrohuset. Alternativt kan en søke kommunen om å være selvbygger. En selvbygger må for de delene en ikke er kvalifisert for, benytte kvalifiserte fagpersoner. Hva disse kvalifikasjonene innebærer, kan bli forskjellig fra kommune til kommune. Slik det allerede er, for alle landets byggesaker i de forskjellige kommunene i Norge. Artikkelforfatter: Artikkelen om mikrohus er skrevet av Per Ole Bjørnstad, daglig leder i Certus Takst AS. Innlegget inneholder kun uvalgt informasjon, og leseren anbefales å lese referansene som er lagt ved i artikkelen.

Gå direkte til innholdet i artikkelen Endret veiledningstekst til byggesaksforskriften. Veiledningstekst om mindre tiltak på bebygd eiendom. Veiledningstekst for oppføring a pipe i tilbygg inntil 50 kvadratmeter, før endring Veiledning til Byggesaksforskriften (Sak 10), etter 28. juni 2023 Endret veiledningstekst til byggesaksforskriften Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK endret 28. juni 2023 veiledningsteksten til Byggesaksforskriften | SAK 10, for oppføring av pipe i tilbygg under 50 kvadratmeter. Veiledningstekst om mindre tiltak på bebygd eiendom Et tiltak er en endring av det eksisterende byggverket. Hva som er et tiltak defineres i plan og bygningsloven kapittel 20. Søknadsplikt. For mindre tiltak på bebygd eiendom, er det § 20-4. Søknadspliktig tiltak som forstås av tiltakshaver, som gjelder. Det er ut ifra denne paragrafen i loven, at forskriften byggsaksforskriften (SAK 10) tar utgangspunkt i. Veiledningstekst i SAK 10 kapittel 3. Tiltak som krever søknad om tillatelse og som kan forstås av tiltakshaver, § 3-1. Mindre tiltak på bebygd eiendom, ble endret 28. juni 2023. Informasjon om endringen kan finnes hos Direktoratet for byggkvalitet | DiBK i nyhetsarkiv, Endrer veiledning til §3-1 i SAK. Veiledningstekst for oppføring a pipe i tilbygg inntil 50 kvadratmeter, før endring § 3-1. Mindre tiltak på bebygd eiendom, a) "et enkelt tilbygg hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 m2 . Tilbygget kan i tillegg være underbygget med kjeller." I veiledningstekst til bokstav a stod det spesifikt at, tilbygg inntil 50 m² /m2 / kvadratmeter også omfattet byggetekniske installasjoner som pipe/skorstein. Et slikt tilbygg ville ikke kreve særlig ansvarsrett. Med andre ord så viste veiledningsteksten at, oppføring tilbygg inntil 50 kvadratmeter, også med pipe, ikke var et tiltak som krevde ansvarlig foretak og ansvarsretter. Les Veiledningstekst som gjaldt før 28. juni 2023. Veiledning til Byggesaksforskriften (Sak 10), etter 28. juni 2023 Etter endringen i veiledning til byggesaksforskriften (SAK 10) er det ikke lenger er tillatt for tiltakshaver å føre opp en pipe i et tilbygg som er inntil 50 m², uten bruk av ansvarlig foretak. Dette betyr i praksis at eier av en eiendom/selvbygger, ikke lenger kan føre opp en slik bygning med pipe, selv om tilbygget er inntil 50 m². Slike tiltak må nå ha ansvarsretter. DiBK sin begrunnelse er at innføring av søknadsplikt og bruk av ansvarlig foretak, vil ha betydning for bygningens brannsikkerhet. Les mer om veiledningsteksten som gjelder etter 28. Juni 2023 Artikkelforfatter: Artikkelen oppføring av pipe i tilbygg er skrevet av Per Ole Bjørnstad, daglig leder i Certus Takst AS. Innholdet i innlegget er kun en mindre utvalgt del av et mer omfattende informasjon, og det anbefales derfor å lese de lenkene som er lagt ved gjennom artikkelen i sin helhet. Slik at leseren sitter igjen med et objektiv syn på temaet i innlegget.

Publisert artikkel fra NemiTek NemiTek publiserte en artikkel tirsdag 21. mars som handler om at Fagrådet for Våtrom | FFV og forbrukeradvokat Fæhn, har et ulikt syn når det gjelder lokale reparasjoner av det vanntette sjiktet | membran på badet. Gå direkte til innholdet i artikkelen: Argumentene til advokat Fæhn viser til domstolene Argumentene til FFV Faktablad fra NBKF Forutsetninger for gjennomføring av reparasjon av membran. Ved følgende forhold anbefales ikke partiell utbedring: Ved følgende forhold er partiell utbedring mulig, men krevende både ved vurdering og utførelse: Ved følgende forhold er partiell utbedring egnet: Definisjon av våtsone Informasjon og lenker til omtalte foreninger og personer i artikkelen. NemiTek Fagrådet for våtrom | FFV og Byggebransjens våtromsnorm | BVN Norsk Byggkeramikkforening | NBKF Forbrukeradvokat Publisert etter at artikkelen ble skrevet: Oppdatering av FFV utsagn i artikkel hos NemiTek Argumentene til advokat Seriøse håndverkere sier at delutbedringer | lokal utbedring ikke kan utføres på en skikkelig måte, da det ikke blir trygt nok. Membran på badet skal vare i flere tiår, ikke bare reklamasjonsperioden. Langtidsvirkningen av en lokal utbedring på membran, er det ikke tilstrekkelig forskning på. De fleste entreprenører som tar på seg jobber med våtrom, utfører ikke delutbedring | lokal utbedring. De som tilbyr denne tjenesten er en liten gruppe. Fæhn viser til domstolene Advokat Fæhn viser til flere dommer som viser til at delutbedringer ikke er godt nok. "...ikke bli av en slik standard som kjøperne hadde grunn til å forvente i henhold til kontrakt." "ikke sannsynliggjort at en lokal utbedring med ny skjøt i dusjsonen vil være mulig eller tilstrekkelig.» "...bevisførselen at det var forsvarlig og nødvendig å legge nytt sluk, ny membran og flislegging på gulv og vegger. En partiell utbedring ville medført risiko for nye lekkasjer.» «Større partiell utbedring som i det aktuelle tilfellet utføres unntaksvis av profesjonelle, og i så fall bare av den som opprinnelig la gulvet, og som altså kjenner det.» «Uttalelsen fra selskapets takstmann om at delutbedring er tilstrekkelig, bygger på uriktige forutsetninger om årsaken til lekkasjen, og det fremstår som usikkert om denne fremgangsmåte ville gitt en forsvarlig utbedring av mangelen.» Men det hender også at delutbedringer blir godtatt: «Lagmannsretten er kommet til at i dette tilfellet må en lokal reparasjon være tilstrekkelig selv om det kan innebære en viss risiko.» Argumentene til FFV Det må gjøres en vurdering i hvert enkelt tilfelle om delutbedring | lokale utbedringer. Er det et nytt bad, en reklamasjonssak eller en skadesak? Noe som har betydning for eventuelt risiko og muligheter for å kunne gjennomføre lokal utbedring. Hvor på badet den lokale utbedringen av membran er tiltenkt, er også en faktor. Er utbedringen ved sluket, ved døra eller i tørrsonen på badet. Det må kartlegges hvordan badet ble utført. I mange sammenhenger er det riktig å prøve lokale reparasjoner, men at dette kan vise seg å ikke fungere. Det må alltid utføres en vanntest og fuktindikasjonsmålinger, som viser til at de lokale utbedringene ved membran har blitt tett etter en lokal utbedring. Faktablad fra NBKF - Norsk byggkeramikkforening FFV viser til faktabladene fra Norsk Byggkeramikkforening | NBKF: Reparasjon av påstrykningsmembraner på flislagte våtromsgulv - Del 1 av 2. Del 1: Forutsetninger for partiell membranreparasjon. Reparasjon av påstrykningsmembraner på flislagte våtromsgulv - Del 2 av 2. Del 2: Metoder for å utføre partiell utbedring av påstrykning membraner. Forutsetninger for gjennomføring av reparasjon av membran. Det er flere forutsetninger som må avklares, for at reparasjon av membran, kan la seg gjennomføres eller ikke. Det er ikke alltid at en gjennomføring er fornuftig. Ved følgende forhold anbefales ikke partiell utbedring: Membranen har blitt oppløst og virker porøs og oppsprukket. Membranen har ligget mange år og restlevetiden er usikker Ved følgende forhold er partiell utbedring mulig, men krevende både ved vurdering og utførelse: Membranen er generell tynn (f. eks. under 0,6-0,7 mm) og flere egenskaper må vurderes, f. eks. tilstand og elastisitet). Underlaget er ujevnt og det er vanskelig å få rengjort membranflaten for limrester. Skadestedet ligger vanskelig til for reparasjon til f. eks. inne i et hjørne eller i overgang golv og vegg som gjør at veggfliser og veggmembran må skiftes i en vannutsatt sone. Ved følgende forhold er partiell utbedring egnet: Reparasjonen skjer i et område hvor der er lite og ikke noe permanent vannpåkjenning. Eksisterende membran er i god stand og har tilstrekkelig tykkelse til å kunne skjøtes. Lett tilkomst til reparasjonsstedet. Underlaget er plant og stabilt og gir godt feste for membranen. Definisjon av våtsone Et bad har områder som defineres som våtsoner. Definisjon av våtsone kan du lese mer om i veiledningen til Byggteknisk forskrift TEK 17 §13-15, hos Direktoratet for byggkvalitet | DiBK. Bildet er hentet fra nettsiden til DiBK. BVN som er strengere enn Byggteknisk forskrift på enkelte områder, omtaler i BVN 34.010 Våte og tørre soner i baderom og andrevåtrom. Valg av membran og ferdig overflate, at i små våtrom på 4 m² og mindre, er alle vegger i tillegg til gulv å anse som våtsone. Artikkelen inneholder ingen info som forteller noe om, at FFV anbefaler å prøve lokal utbedring av membran for disse badene. Informasjon og lenker til omtalte foreninger og personer i artikkelen. Oppdatering av FFV utsagn i artikkel hos NemiTek Etter at artikkelen fra NemiTek ble publisert, har det kommet noen avklaringer fra FFV sin side. Les innlegget til FFV hos Facebook. Oppdateringen viser til at FFV og Fæhn i utgangspunktet ikke har vesentlig uenighet, men er mer enig med hverandre, men at det finnes nyanser ved valg av utbedringsmetode.

Gå direkte til innholdet i artikkelen: Innføring av nytt regelverk | Tryggere bolighandel Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK - Veileder til Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) Krav til tilstandsrapporter ved omsetning av bolig Fastsetting av tilstandsgrad i tilstandsrapporter Ferdigattest - Dokumentasjon på faglig utførelse Først ferdigattest, deretter registrerte byggefeil Innføring av nytt regelverk | Tryggere bolighandel I 2022 ble Avhendingsloven endret og det ble laget en forskrift om hva tilstandsrapporter ved omsetning av boliger minimum skulle inneholde. Kravene til utforming av tilstandsrapporter ble endret. Endringene skulle skje raskt og det ble heller ikke lagt til rette for at forskriften ( tryggere bolighandel )skulle innføres med en overgangsordning. En overgangsordning er som ordet beskriver, en ordning ved overgang fra eldre regelverk til nyere regelverk. Slike ordninger kan bidra til at overgangen mellom eldre og nytt regelverk, blir mer som en glidende overgang. Slike overganger kan bidra til at de forskjellige aktørene får litt bedre tid til å sette seg inn det nye regelverket. Når en overgangsordning ikke var ønsket fra myndighetene, ble resultatet at det nye regelverket skulle innføres og det skulle innføres raskt. En av konsekvensen av at det nye regelverket skulle innføres raskt, var at alle aktørene som hadde noe med omsetning av boliger å gjøre, måtte handle rask. Regelverket måtte leses, analyseres og nye rutiner måtte opprettes. Det nye regelverket, ble spesielt aktuelt for takstmenn | takstingeniører, eller bygningssakkyndige som forskriften liker å kalle takstingeniøren | takstmannen, som utfører en tilstandsrapport i forbindelse ved omsetning av bolig. Hva konsekvensen blir for selger og selgers representanter (megler og takstingeniør), etter innføring av det nye regelverket og eventuelt brudd på Avhendingslova og Forskrift til avhendingslova ( tryggere bolighandel ), gjenstår å se. Oppdatering Etter publiseringsdatoen for denne artikkelen, har det blitt avsagt en dom i Oslo tingrett, der konsekvensene av mangelfull tilstandsrapport, etter rettens syn, fikk store økonomiske konsekvenser. Veileder til Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) En annen aktør som har hatt hektiske dager etter innføring av det nye regelverket er Direktoratet for Byggkvalitet | DiBK. Direktoratet for Byggkvalitet har på siden - Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) gjelder fra 1. januar 2022, (tidligere omtalt som veiledning til Forskrift til avhendingslova), har kommet med uttalelser om hvordan enkelte punkter i regelverket skal tolkes. Først ferdigattest, deretter registrerte byggefeil. Nylig ble det publisert en omfattende rapport på oppdrag fra DiBK, som handler om byggefeil i boliger som ble oppført fra 2010 til 2020. Les rapporten Omfang av byggfeil i Norge. Ser en på resultatene av byggefeil i denne rapporten og legger til at ferdigattest er dokumentasjon for faglig god utførelse, er det noe som ikke ser helt ut til å stemme. Enten må det kun være registrert byggefeil i boliger uten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, eller så kan ikke en ferdigattest med sikkerhet være dokumentasjon for faglig god utførelse. At det registreres feil utførelse for boliger som har ferdigattest, må sies å ikke være et spesielt overraskende funn. En trenger ikke lese mange søknadspliktig tiltak, før en feil avdekkes. DiBK sin uttalelse om at ferdigattest i utgangspunktet skal være dokumentasjon for faglig god utførelse, ser ut til å stemme godt. Spørsmålet fremover blir hvordan å fastsette riktig tilstandsgrad for skjulte bygningsdeler, der det foreligger ferdigattest. Artikkelforfatter: Artikkelen tryggere bolighandel er skrevet av Per Ole Bjørnstad, daglig leder i Certus Takst AS. Innholdet i innlegget er kun en mindre utvalgt del av et mer omfattende informasjon, og det anbefales derfor å lese de lenkene som er lagt ved gjennom artikkelen i sin helhet. Slik at leseren sitter igjen med et objektiv syn på temaet i innlegget.

2. februar 2023 ble det publisert en kartlegging av byggefeil i nyerere boliger. Kartleggingen er laget av Menon Economics, Multiconsult og Mycoteam, på oppdrag fra Direktoratet for byggkvalitet/DIBK. Undersøkelsene er utført for bygninger som er bygget de siste 10 årene, der gjeldene byggteknisk forskrift er TEK 10 eller TEK 17. Kartleggingen ble utført i perioden fra mai i 2021 til november i 2022. Gå direkte til innholdet i artikkelen: Datakildene til undersøkelsene Hva er Direktoratet for byggkvalitet? Hva er byggefeil? Byggfeil | Byggefeil - Hva fører det til? Sannsynligheten for at byggefeil blir oppdaget 60% av byggefeilene er i våtrom og vannrelaterte sjekkpunkter Datakildene til undersøkelsene Datakildene til undersøkelsene er fra: Norsk takst 15 % av boliger fra perioden har 5 eller flere byggefeil. 57 % av boligene har minst en byggefeil. Finans Norge Forsikringsdata fra forsikringsselskapene Fremtind, og Gjensidige Klagestatistikk fra et boligbyggelag 3/4 | 75% av alle boliger oppført fra 2017-2021 har minst et avvik som følge av privatrettslig forhold eller brudd på regelverk. 1/3 | 33% av alle boliger har 5 eller flere andre mangler. Forsikringsdata fra Arkitektbedriftene Forsikringsdata fra Rådgivende Ingeniørers Forening Data fra Multimap Anslag for type feil, årsak til feil, når feilen oppstår og ansvarlig part er ikke med i data fra Gjensidige og Multimap. Anslag for alvorlighetsgrad, utbedringstiltak og kostnader er ikke med i data fra Fremtind, da dataene vurderes til å være utilstrekkelig for å skille byggefeil fra brukerfeil, i henhold til rapport. Hele rapporten kan du lese hos Menon Economics | menon.no. Hva er byggefeil? Byggefeil er i rapporten Omfang av byggefeil i Norge definert som et brudd på regelverket/byggteknisk forskrift. Det vil si at en eller flere bygningsdeler er bygget svakere/dårligere enn det minstekravet for oppføring av boliger i Norge tillater. Hvilke minstekrav som gjelder, kan du lese mer om veiledningen til TEK 17 og formålet til TEK 17 (Formålsparagrafen). Undersøkelser av våtrom Kontakt Certus Takst for undersøkelser av våtrom (bad, vaskerom og dusjrom), eller bistand til forhåndsbefaring/forbefaring, overtakelse, reklamasjon i forbindelse med kjøp av bolig eller håndverkertjenester. Trykk på logoen for å komme til kontaktskjema.

I Forskrift til avhendingslova (Tryggere bolighandel), står det at om den bygningssakkyndige | takstingeniør | takstmann ser at boligen har åpenbare ulovligheter, skal det opplyses om. Eksemplet forskriften benytter er en ulovlig bruksendring ved kjøp av bolig, lovlighetsmangel. Gå direkte til innhold i artikkelen: Hva er en ulovlig bruksendring av bolig | Lovlighetsmangel? Hva kan gjennomgang av byggetegninger avdekke? Byggesak: Søknad om tiltak, tillatelse til tiltak og ferdigattest. Gjennomgang byggetegninger, tillatelse til tiltak og ferdigattester, i forbindelse med utforming av tilstandsrapporter. Hva er en ulovlig bruksendring av bolig | Lovlighetsmangel? En ulovlig bruksendring | lovlighetsmangel er blant annet det å endre romløsningen i boligen til noe den ikke er byggesøkt og godkjent for. For eksempel at et loft eller en kjeller er tatt i bruk som oppholdsrom, ved å innrede til loftstue eller kjellerstue. I Byggteknisk forskrift | TEK 17 kalles oppholdsrom for - rom for varig opphold. I boligbygninger er rom for varig opphold definert som stue og tilsvarende rom, kjøkken og soverom. Les mer om Hva er en bruksendring? hos Direktoratet for byggkvalitet | DIBK. ​ I større boliger er det en del mer som tidligere eiere og dagens eier, kan ha endret ved boligen som skulle vært byggesøkt til kommunen. Eksempler på endringer er å innredet loft eller kjellere fra boder til oppholdsrom. Vær også klar over at fasadeendringer som endrer bygningens karakter, endring av den bærende konstruksjonen (endre bærevegg) eller rehabilitering av pipe, krever søknad til kommunen. Hva kan gjennomgang av byggetegninger avdekke? Det er ytterst sjeldent at det ikke eksisterer tegninger for boliger. Spesielt for kommunene i og rundt Oslo. Disse tegningene kan i de fleste tilfeller fremskaffes hos kommunen eller andre tilbyder som har tilgang på byggetegninger. For enkelte boliger kan det allikevel mangle tegninger. For eksempel som følge av alder på bygningen eller at tegninger har blitt borte hos kommunen, som følge av digitalisering av arkiv eller mangelfulle rutiner. En gjennomgang av byggetegningene kan bidra til at det opplyses om at boligen er i tråd med de sist godkjente tegningene i arkivet til kommunen, eller det kan avdekkes at det har blitt gjennomført søknadspliktig endringer ved boligen, men at disse ikke er byggesøkt. Slike søknadspliktig endringer, kan ha vært gjennomført av tidligere eiere og ikke av den som står registrert som eier av boligen, ved salgstidspunktet / eierskifte. Selv om endringene ikke er utført i regi av nåværende eier, vil flere type endringer ved boligen fortsatt være søknadspliktig. Ved å se på den sist godkjente plantegningen vil en kunne se om det er utført: Søknadspliktig bruksendring fra tilleggsdel / S - rom til hoveddel / P -rom. Søknadspliktig bruksendring fra hoveddel / P - rom til hoveddel / P - rom, der rommet ikke er godkjent som rom for varig opphold ( stue, tilsvarende rom, kjøkken og soverom ). Søknadspliktig fasadeendring. I tillegg kan det være utført endringer på den bærende konstruksjonen som medfører søknadspliktig til kommunen. Byggesak: Søknad om tiltak, tillatelse til tiltak og ferdigattest. Det er viktig å være klar over at selv om det er gitt en Ferdigattest fra kommunen, betyr ikke dette med 100 % sikkerhet at det byggesøkte tiltaket, er utført etter tillatelsen fra kommunen. ​ Ferdigattesten viser til dokumentasjonen som er sendt inn til kommunen, ikke faktisk utførelse. Det kan være at kommunen kommer på et tilsyn for å se til at utførelsen er i tråd med søknaden og tillatelsen, men dette hører mer til unntaket enn regelen i kommuner rundt Oslo. ​ Ved salg av bolig, viser megler til ferdigattest i salgsoppgaven, og megler forutsetter at ferdigattesten har blitt gitt på riktig grunnlag. ​ At ferdigattesten er blitt gitt på riktig grunnlag forutsetter også kommunen. Kommunen viser til at det både i ferdigattester, at opplysningene som har blitt gitt i søknaden til kommunen, stemmer overens med utførelsen. Om utførelsen ikke stemmer med opplysningene som er gitt i tillatelsen, kan ferdigattesten trekkes tilbake. Tiltaket som var blitt gitt en ferdigattest, vil i stedet fremstå som en ulovlig bruksendring. ​ I salgsoppgaver der det verken er innhentet tegninger eller megler har lest hva som står i tillatelsen til tiltak | byggetillatelsen fra kommunen, kan det være forhold ved boligen som det kunne/burde vært opplyst om. ​ Les mer om hva Norges Eiendomsmeglerforbund anbefaler at meglere undersøker i forhold til byggetillatelser i artikkelen "Avklaringer av byggetillatelser og ferdigattest ved salg av eiendom – er eiendommen og bygningene godkjente?" Gjennomgang byggetegninger, tillatelse til tiltak og ferdigattester, i forbindelse med utforming av tilstandsrapporter. Det er varierende praksis ved salg av boliger om det hentes inn tegninger av boligens sist godkjente bruk. Gjennomgang av tegninger | lovlighet gjøres av takstmann | takstingeniøren eller megleren som har ansvaret for salget av boligen. Det finnes boliger som er solgt, der det ikke har vært noen gjennomgang av boligens sist godkjente bruk. Slike bruksendringer og andre søknadspliktig endringer, kan få en betydelig kostnad ved å få boligen godkjent av kommunen. For flere typer endringer kreves det også blant annet at endringene blir søkt og utført av ansvarlig foretak. Er slike endringer kun gjennomført av selger, vil dette kunne føre til uenigheter etter eierskifte. I salgsoppgaver der gjennomgang av tegninger, tillatelse til tiltak eller ferdigattest ikke ønskes, kan ikke takstmann | takstingeniør vite om det er forhold ved boligen, som kunne vært opplyst om til kjøper.

Gå direkte til innholdet i artikkelen: Planskisse og plantegning ​Eksempel på en planskisse og plantegning med mål. Er omgjøring fra oppbevaringsrom til oppholdsrom søknadspliktig? Hvorfor bør takstingeniør | takstmann tegne planskisse | plantegning? Planskisse og plantegning Å få med en målsatt planskisse til tilstandsrapport i forbindelse med salg av bolig. En slik planskisse bidrar til at de som har interesse av boligen, får ytterligere informasjon om boligens utforming og rommenes ca. størrelse. Det finnes ikke noen direkte krav til hvordan en planskisse | illustrasjon som viser boligen skal se ut, eller hva denne illustrasjonen må inneholde av informasjon. Tegningen er også en illustrasjon der avvik kan forekomme. Mange kaller denne type illustrasjonstegning for en plantegning, selv om en plantegning er en annen type tegning, som har fastsatte krav til utforming. Plantegning er allikevel navnet som ofte benyttes som en illustrasjon ved boligsalg. Derfor har denne artikkelen også benyttet ordet plantegning. En plantegning er i utgangspunktet en teknisk tegning i som følger en byggesøknad, der kommunen setter krav til utforming. Blant annet er det krav til at plantegningen tegnes i målestokk 1:100 og inneholder relevante mål. Les mer om krav til tegninger i en byggesøknad hos Oslo kommune. Eksempel på en planskisse og plantegning med mål Eksempel på planskisse, plantegning med mål er tegnet av Certus Takst AS | CTAS. Planskisser og plantegninger kan utformes med forskjellige farger, mållinjer og detaljeringsgrad. Det er kun fantasien som setter grenser for tegninger som lages i ArchiCad eller lignende tegneverktøy for arkitekter. Disse tegneprogrammene kan ikke sammenlignes med enkle tegneprogram, som kun har til formål å lage enkle plantegninger eller planskisser i 2D. Artikkelforfatter: Artikkelen planskisse og plantegning med mål er skrevet av Per Ole Bjørnstad, daglig leder i Certus Takst AS. Innholdet i innlegget er kun en mindre utvalgt del av et mer omfattende informasjon, og det anbefales derfor å lese de lenkene som er lagt ved gjennom artikkelen i sin helhet. Slik at leseren sitter igjen med et objektiv syn på temaet i innlegget.